GUIDA ALL’ACQUISTO 2 – IL PRELIMINARE – TRASCRIZIONE

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Il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è la prima – delicatissima – fase della compravendita immobiliare; esso è il contratto con il quale l’acquirente ed il venditore si obbligano reciprocamente a concludere una compravendita a determinate condizioni. Tale contratto preliminare serve ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi ostativi ad una vendita immediata quali, a titolo esemplificativo, la ricerca di un finanziamento o un mutuo per l’acquirente.

Con la sottoscrizione del preliminare, le parti assumono l’obbligo giuridico di concludere, nei tempi stabiliti, un contratto definitivo di compravendita (o rogito) con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile. Quest’obbligo giuridico ha effetto solo tra le parti. Ciò significa che, nonostante la sottoscrizione del preliminare, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri soggetti oppure iscrivere delle ipoteche sul bene. Il venditore, inoltre, a prescindere da queste pratiche scorrette, potrebbe anche subire delle azioni sull’immobile da parte di terzi quali, ad esempio, ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri e così via.

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Per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli, il rimedio è quello della trascrizione del contratto preliminare, per la quale è necessario l’intervento di un notaio. Con la trascrizione nei Registri Immobiliari, infatti, tutti gli atti fatti o subiti dal venditore non pregiudicano i diritti dell’acquirente. La trascrizione produce un “effetto prenotativo” facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In questa maniera tutte le eventuali trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare sono, di fatto, annullate.

La trascrizione, inoltre, fornisce un’ulteriore tutela dei diritti dell’acquirente anche nel caso di un eventuale mancato adempimento del contratto preliminare, così come nel caso di fallimento del venditore. Pertanto, se si vuole ottenere una piena tutela, è opportuno – oltre che consigliato – procedere con la trascrizione del preliminare. In caso contrario, infatti, le parti – ed in special modo la parte acquirente, che è la più debole – correrebbero maggiori rischi.

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La  trascrizione deve essere eseguita dal notaio che ha ricevuto od autenticato il preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Il consiglio è quello di insistere affinché il contratto sia trascritto al più presto, dato che le tutele previste per legge si producono dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento in cui il preliminare è stato sottoscritto.

La trascrizione comporta alcuni costi quali:

  • l’imposta di registro fissa pari ad €.200 (codice tributo 109T);
  • l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria (codice tributo 104T), od il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo della vendita. Quest’imposta sarà successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita;
  • marca da bollo pari ad €.16 per ogni quattro pagine (o cento fogli);
  • marca da bollo pari ad €.16 per ogni documento allegato (ad esempio visura ipotecaria, visura catastale);
  • marca da bollo pari ad €.1 per ciascun documento riportante un’immagine (ad esempio la planimetria o un mappale).

 

GUIDA ALL’ACQUISTO 1 – IL NOTAIO

 

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L’acquisto di un immobile, molto spesso, è una delle operazioni economiche più importanti che si possano verificare nella vita di una persona. Consapevole di ciò, il Legislatore, al fine di tutelare il buon esito della trattativa, oltre che le parti – con una maggiore attenzione rivolta alla parte acquirente, in quanto “parte debole” – ha predisposto che il contratto definitivo di compravendita (cd. rogito) debba essere stipulato da un pubblico ufficiale, cioè da un notaio.

Il notaio, infatti, interviene per Legge in una posizione di terzietà rispetto le parti in causa – venditore o alienante ed acquirente – garantendo che l’operazione commerciale di acquisto avvenga nel pieno rispetto di tutte le normative in vigore.

Il notaio, pertanto, è il soggetto al quale è affidata la funzione di garantire la validità dei contratti e dei negozi giuridici di sua competenza, attribuendo pubblica fede agli atti ed alle sottoscrizioni apposte in sua presenza. Gli atti notarili, cioè i documenti redatti dal notaio con le prescritte formalità, garantiscono la legittimità del negozio giuridico che contengono ed hanno il valore probatorio dell’atto pubblico.

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Proprio per quanto sopra esposto, è buona prassi che l’acquirente – che è la parte a cui spetta la scelta del notaio – si rivolga sin dall’inizio delle trattative ad un professionista di sua fiducia, in modo tale da potere valutare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione che intende portare a compimento.

La scelta del notaio è assolutamente libera, non deve cioè essere imposta in alcun modo né dall’Agenzia Immobiliare né dalla banca presso la quale si è richiesto un eventuale mutuo, ed è di competenza della parte acquirente, essendo tenuto quest’ultimo al pagamento dei compensi spettanti al notaio.

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Per quanto concerne la sottoscrizione di una Proposta di Acquisto, invece, la presenza del notaio non è necessaria per Legge. Questo documento, infatti, altro non è che la dichiarazione di un acquirente di volere acquistare un dato bene immobiliare ad un dato prezzo ed a determinate condizioni; solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’Agenzia Immobiliare che, a sua volta, per Legge, deve averlo depositato presso la Camera di Commercio, unitamente a tutti gli altri formulari.

Una volta sottoscritta, la Proposta di Acquisto contiene degli impegni che già sono vincolanti per l’acquirente – tra gli altri, prezzo e condizioni di acquisto – ma, nel contempo, non fornisce al venditore garanzie sul fatto che l’affare venga concluso. Per questo motivo, infatti, si sta diffondendo quello che per lo scrivente è un malcostume, cioè quello di non sospendere dalla pubblicità gli immobili oggetto di una trattativa.

Una volta firmata anche dal proprietario, la proposta di acquisto, se redatta con tutti gli elementi essenziali, si converte automaticamente in un vero e proprio contratto preliminare di compravendita. Una buona prassi è quella di sottoscrivere una scrittura ripetitiva della proposta di acquisto (convertitasi in preliminare) redatta da un notaio e, nella stessa sede, conferire al proprietario la caparra confirmatoria.

MODIFICHE CATASTALI AL TEMPO DEL COVID-19

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Il Cosiddetto Decreto Rilancio (D.L. 19/05/2020 n.34 ha introdotto delle modifiche per quanto concerne la materia catastale. Tra le altre, le principali riguardano  tre articoli.

ART. 160:  Riguarda la proroga del termine per la contestazione di eventuali violazioni correlate ai fabbricati rurali.

La decadenza delle violazioni correlate agli obblighi di dichiarazione dei fabbricati rurali, a carico dell’Autorità finanziaria, siti nei Comuni interessati dal sisma verificatisi i giorni 24/08/2016, 26/10/2016, 30/10/2016 e 18/01/2017, è stata prorogata sino al giorno 31/12/2021.

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ART. 177: Esenzione IMU (prima rata) per le seguenti categorie di immobili.

Sono esenti dal pagamento della prima rata dell’ IMU (Imposta MUnicipale) le seguenti categorie:

  1. Immobili adibiti a stabilimenti balneari, fluviali e lacuali, oltre che gli immobili degli stabilimenti termali;
  2. Immobili adibiti ad alberghi, B&B, rifugi di montagna, colonie montane e marine, agriturismi, villaggi turistici, pensioni, ostelli della gioventù, residence turistici, case vacanze e campeggi. Per le sopracitate categorie, l’esenzione si applica solamente nel caso in cui il proprietario ed il gestore della struttura siano la stessa persona.

ART. 149: Slittamento dei termini di pagamento delle somme riportate in avvisi di liquidazione, emessi a seguito di attribuzione della rendita catastale.

Proroga al 16 settembre 2020 per il versamento delle somme riportate nell’avviso di liquidazione, notificati a seguito di rettifica del valore degli immobili dovuta all’attribuita rendita catastale.

Si tratta di casi in cui vengono registrati atti e/o dichiarazioni di successione su immobili che, seppur dichiarati in catasto, non hanno ancora avuto l’attribuzione di una rendita catastale. Il valore ai fini dell’imposta viene calcolato in base alla certificazione catastale attestante l’avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita, oppure con riferimento alle unità immobiliari urbane dichiarate.

 

On line il Numero 14 della nostra rivista!

Buon pomeriggio, cari Follower di IMQ Blog! Ecco a voi, fresca di stampa, la nostra rivista Numero 14! E’ la prima rivista post lock down con le nostre ultime novità immobiliari in uno nuova veste grafica, che speriamo vi piaccia.

Ecco la copertina:

Numero 14

Cliccate Numero 14 -16-06-20 per scaricarla qui o nella sezione LA NOSTRA RIVISTA!

I nostri numeri di telefono sono ben in evidenza ma ve li ricordiamo, nel caso desideriate ricevere ulteriori informazioni: 0916259708 o 3393669719. 

Per ulteriori foto, appuntatevi il riferimento e cercate l’immobile di vostro interesse direttamente sul nostro sito web: www.immobiliaremq.com/palermo

Buona visione!

La visura catastale storica

Buon venerdì pomeriggio cari Follower! Mentre i nostri uffici restano chiusi a causa dell’emergenza coronavirus, Noi di IMQ continuiamo a restare attivi sia rispondendo telefonicamente alle vostre richieste di informazioni circa i nostri immobili (visitate il nostro sito web www.immobiliaremq.com per vederli e chiamateci pure ai numeri 0916259708 o 3393669719), sia condividendo notizie utili – alternate a post simpatici! – sulla nostro pagina Facebook IMQ-Panormitania Immobiliare di Palermo, sia scrivendo qualche utile articolo sulla terminologia immobiliare.

Qualche tempo fa abbiamo dedicato un post alle visure catastali e su come richiederle direttamente on line. Oggi scriveremo di un particolare tipo di visura catastale, ossia delle visura catastale storica.

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Che cos’è una visura catastale storica?

La visura catastale storica  è un documento digitale rilasciato da Catasto, che consente di ottenere sia le informazioni normalmente contenute in una generica visura catastale, sia la storia di un terreno o un immobile, ossia tutti i passaggi di proprietà con relative indicazioni dei dettagli di volture e atti di proprietà, di successione o di variazione catastale (come, ad esempio, la destinazione d’uso) e/o del valore della rendita catastale.

Qual è la differenza tra una generica visura catastale e una visura catastale storica?

Mentre una visura catastale generica include solo i parametri catastali attuali di un immobile o di un terreno cioè il foglio, la particella, il subalterno o la rendita, ma anche la classe o la superficie e, nel caso della visura catastale per soggetto, gli attuali proprietari, la visura catastale storica ricostruisce tutta la storia del terreno o dell’immobile, con tutte le variazioni, corredate di annotazioni, dal punto di vista legale, tecnico e fiscale e tutti i passaggi di proprietà che hanno riguardato un terreno o un immobile.

Quali dati sono necessari per richiedere la visura catastale storica per immobile?

Per richiedere una visura catastale per immobile è necessario conoscere la provincia e comune in cui si trova e l’identificativo catastale dell’immobile ossi la particella catastale o unità immobiliare.

E’ bene precisare che la visura catastale storica consente di verificare i passaggi di proprietà e le modifiche apportate su un determinato immobile dal 1987 fino al momento in cui siano state presentate in Catasto.

Dove richiedere una visura catastale storica?

La visura catastale storica può essere richiesta sia fisicamente al Catasto sia a numerosi siti servizi on line, con costi variabili.

Anche Noi di IMQ-Panormitania Immobiliare di Palermo offriamo questo servizio. Per info sui costi contattateci senza impegno ai numeri 0916259708 o 3393669719.

Di cosa si occupa un agente immobiliare?

L’agente immobiliare è un professionista che si occupa di fornire informazioni, consulenza e assistenza al proprietario di un bene immobile (appartamenti, terreni, edifici, ecc.) e a tutti coloro che sono interessati ad acquistare o a locare questo bene. Effettua, quindi, un lavoro di mediazione tra le parti, prima e durante la stipula di un contratto di affitto o di vendita di un immobile.

Tra le sue varie mansioni, nello specifico, troviamo:

  • pubblicizzare il bene immobile da affittare o vendere tramite, ad esempio, cartello affisso per strada, o mediante il suo sito web (sul nostro, www.immobiliaremq.com trovate l’elenco di tutte le case o ville in vendita o in affitto) o siti web dedicati alla promozione di annunci immobiliari (come Subito.it, Casa.it o Immobiliare.it);
  • ricercare potenziali acquirenti, venditori, locatari e locatori;
  • controllare negli uffici catastali la situazione ipotecaria degli immobili dei quali gestisce la vendita o la locazione;
  • mostrare l’immobile e illustrare le sue caratteristiche a chi è interessato all’acquisto o all’affitto;
  • svolgere le pratiche necessarie per avviare la stipula dei contratti.

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L’agente immobiliare lavora in genere come dipendente o titolare di un’agenzia: in un primo momento entra come praticante in affiancamento agli agenti immobiliari già presenti, per poi acquisire la qualifica alla Camera di Commercio. Solo da questo momento può sottoscrivere affari in prima persona.

Quali requisiti deve possedere chi vuole intraprendere la professione di Agente Immobiliare?

Per svolgere la professione di agente immobiliare è richiesto un diploma di scuola superiore. Bisogna, inoltre, aver seguito un Corso di formazione abilitante organizzato da Enti di formazione autorizzati dalle Regioni. Il Corso prevede un esame finale con prove orali e scritte presso le Camere di Commercio.

 Il superamento dell’esame dà diritto a iscriversi ai registri delle Camere di Commercio e di accedere alla professione.

Altri importanti requisiti sono delle fondamentali soft skills, deve possedere ogni professionista che lavora a contatto con le persone e si occupa di pubbliche relazioni  e che sono spesso utilissime ad un agente immobiliare che vuole ultimare positivamente una buona mediazione immobiliare: tra tali competenze possiamo annoverare una spiccata capacità dialettica e di comunicazione o la proprietà di linguaggio e la capacità di ascolto.

Una domanda che molti di voi si staranno ponendo è “Quanto guadagna un agente immobiliare?”.

Il guadagno di un agente immobiliare – che generalmente opera come libero professionista in possesso di una Partita Iva – varia a seconda del contratto d’agenzia ed ognuno contempla voci di guadagno differenti.

Sul guadagno di un agente immobiliare, comunque, si applicano due differenti voci: un’indennità fissa, che l’agenzia riconosce indipendentemente dagli obiettivi raggiunti, e una variabile, ossia la provvigione, una percentuale pagata per ogni singola transazione portata a termine.

Le opportunità di guadagno di un agente immobiliare, quindi, sono potenzialmente illimitate, visto che ciò dipende dal numero di vendite effettuate e dal valore dei relativi immobili.

A qualcuno di voi piacerebbe diventare agente immobiliare?  A qualcuno di voi piacerebbe diventare un agente immobiliare IMQ? Che aspettate?

Mandateci il vostro curriculum vitae all’indirizzo e-mail panormitaniaservice@yahoo.it e fisseremo un colloquio conoscitivo!

HGTV, vendere casa in TV si può?

Buon venerdì cari Follower del blog di IMQ-Panormitania Immobiliare di Palermo!

Oggi vogliamo scrivervi e riflettere con voi di un nuovo canale del digitale terrestre che vedrà la luce domenica 2 febbraio 2020, cioè proprio tra un paio di giorni! Si chiamerà HGTV-Home & Garden Tv e sarà un canale tutto incentrato sul mondo della casa e del giardino, su come arredarli, come ristrutturarli o come…venderli e acquistarli!

Beh, da anni ormai i programmi e i canali sulla cucina hanno conquistato il palinsesto di moltissimi canali, non c’è rete che non ospiti anche un solo spazio in cui proporre ricette o intervisti uno chef: già il solo fatto di fare zapping da un canale all’altro ci fa ingrassare di un chilo ogni volta che accendiamo la tv!

Ebbene, ora che siamo divenuti tutti cuochi provetti, perché non diventare tutti interiori designer, architetti di giardino, imprenditori edili o agenti immobiliari?!?

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Facendo il giro del web e di siti e sitarelli che hanno diramato la notizia, questo nuovo canale di factual entertainment targato Discovery che sarà ospitato sul canale 56 del digitale terrestre si propone di offrire un palinsesto incentrato sulla casa: dalla compravendita alle seconde abitazioni, dagli arredi alle ristrutturazioni, dall’arte del ricevere al desiderio di evasione fino ad arrivare alle case vacanza.

Il lunedì sarà dedicato alle regole della casa con “Cortesie per gli ospiti B&B”, il martedì toccherà agli affari e alla compravendita di case, il mercoledì sarà la volta delle case più particolari e bizzarre, come quelle di “Vado a vivere…Minicase”, dove diversi agenti immobiliari si cimenteranno con le richieste singolari dei propri clienti, tutti alla ricerca di piccoli spazi dove costruire il loro nido.

Il giovedì  andranno in onda programmi del tipo “Cerco casa disperatamente” e “Vendo casa disperatamente” mentre il venerdì, dopo avere venduto in uno schiocco di dita il proprio rudere, sarà la volta di acquistare la casa dei sogni e, se dovesse richiedere qualche ristrutturazione, ci penserà il sabato con la giornata dedicata proprio alle ristrutturazioni.

Insomma, Noi di IMQ siamo davvero curiosi di scoprire come saranno articolati e quali consigli proporranno al proprio pubblico i vari conduttori che si avvicenderanno di giorno in giorno!

Noi di IMQ siamo dei professionisti di pluriennale esperienza e sappiamo bene che l’improvvisazione nella gestione di spesso delicate trattative immobiliari non porta mai a esiti soddisfacenti per le parti coinvolte.

Come recita il nostro slogan, infatti, DA IMQ L’ESPERIENZA E’ DI CASAma non IN TV!!!!!!!

On line il primo giornalino del 2020!

Buon pomeriggio e buon 2020, cari follower del blog di IMQ-Panormitania Immobiliare di Palermo!

Torniamo a scrivere sul blog dopo un certo periodo di inattività dovuto a ragioni di varia natura: è stato, infatti, dovuto sia ai nostri numerosi impegni immobiliari sul “campo” o, sarebbe meglio scrivere, sulla “casa”, sia alle nostre intense attività Facebook, nella nostra seguitissima pagina IMQ-Panormitania Immobiliare di Palermo, sia al cambio di look del nostro nuovo logo, del nostro blog e a sorprese che vi sveleremo nelle prossime settimane!

Intanto, per farci perdonare, ecco, fresco di impaginazione, il nostro nuovo giornalino, il numero 12, che potrete comodamente scaricare il pdf dalla sezione LA NOSTRA RIVISTA.

Qui sotto ecco l’anteprima della copertina:

Numero 12

Pure il nostro giornalino si è rifatto il look, vi piace? Come recita il detto?

Anno nuovo, vita nuova! Con la speranza che sia a voi sia a noi porti tante belle soddisfazioni e, se la cercate, anche la casa dei vostri sogni!

Buona lettura e auguri di buon anno!

IMQ Strade e Case: Torre Pozzillo

Buon inizio di settembre dalla Panormitania Immobiliare di via Francesco Lo Jacono 10, a Palermo. Siamo rientrati proprio da pochissimi giorni dal nostro riposo agostano, ci siamo oltremisura rigenerati e speriamo che anche Voi, cari nostri Follower, vi siate rilassati e divertiti.

Rientriamo dalle vacanze con tante novità che vi snoccioleremo nel corso dei prossimi post ma, soprattutto, sulla nostra Pagina Facebook: vi anticipiamo soltanto che abbiamo lavorato per rifarci il look e per rendere più funzionali e più facilmente visibili e accessibili le nostre sedi.

Oggi, per la rubrica “IMQ Strade e Case”, abbiamo deciso di portarvi in gita fuori città ma non lontanissimo, ci sposteremo di circa 25 km in direzione di Trapani. La nostra metà si trova a pochi metri dall’uscita autostradale per l’aeroporto Falcone e Borsellino, nel territorio comunale di Cinisi. Ci dirigeremo in contrada Pozzillo, proprio a pochi passi di Torre Pozzillo, una delle tanti torri che ancora oggi abbelliscono il panorama costiero della Sicilia.

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Sin dall’età medievale, le torri costiere della Sicilia costituivano il sistema difensivo, di avvistamento e di comunicazione lungo la fascia costiera del Regno di Sicilia. Furono costruite per arginare le frequenti incursioni dei corsari barbareschi.

Da ogni torre era possibile scrutare il mare e vedere la torre costiera più vicina, con la possibilità di inviare segnali luminosi o di fumo per trasmettere un messaggio o richiedere soccorso. Nel periodo di massima funzionalità permettevano di fare il periplo dell’isola nello spazio di un solo giorno.

La Torre Pozzillo è una torre di difesa costiera che si trova a pochi passi dallo svincolo dell’autostrada per l’Aeroporto Falcone e Borsellino in provincia di Palermo e più precisamente nel territorio del comune di Cinisi.

Risale ai  primi anni del 1600. Dal 1714 al 1717 risulta che l’armamento consisteva in: 1 cannone di bronzo con affusto su ruote; 2 spingarde; 6 archibugi; 1 colubrina di bronzo (detta “masculo o mascolo”); 5 alabarde; 28 palle di cannone.

La torre è citata nel 1823 nella cartografia ufficiale dell’esercito borbonico, ma con il nome di “torre nuova”, nel 1867 è ricompresa nell’elenco delle opere militari da dismettersi.

Attualmente è di proprietà del demanio, non ha alcun uso e si presenta in discrete condizioni dopo i restauri effettuati a cominciare dal 1970.

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Vi piacerebbe vivere a pochi passi dalle spiagge di Torre Pozzillo? Se cercate una villetta con giardino e con uno o più terrazzi, come quella riprodotta in foto, contattateci pure ai numeri 0916259709 o 3393669719 e fisseremo un appuntamento!