GUIDA ALL’ACQUISTO 2 – IL PRELIMINARE – TRASCRIZIONE

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Il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è la prima – delicatissima – fase della compravendita immobiliare; esso è il contratto con il quale l’acquirente ed il venditore si obbligano reciprocamente a concludere una compravendita a determinate condizioni. Tale contratto preliminare serve ad impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi ostativi ad una vendita immediata quali, a titolo esemplificativo, la ricerca di un finanziamento o un mutuo per l’acquirente.

Con la sottoscrizione del preliminare, le parti assumono l’obbligo giuridico di concludere, nei tempi stabiliti, un contratto definitivo di compravendita (o rogito) con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile. Quest’obbligo giuridico ha effetto solo tra le parti. Ciò significa che, nonostante la sottoscrizione del preliminare, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altri soggetti oppure iscrivere delle ipoteche sul bene. Il venditore, inoltre, a prescindere da queste pratiche scorrette, potrebbe anche subire delle azioni sull’immobile da parte di terzi quali, ad esempio, ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri e così via.

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Per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli, il rimedio è quello della trascrizione del contratto preliminare, per la quale è necessario l’intervento di un notaio. Con la trascrizione nei Registri Immobiliari, infatti, tutti gli atti fatti o subiti dal venditore non pregiudicano i diritti dell’acquirente. La trascrizione produce un “effetto prenotativo” facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In questa maniera tutte le eventuali trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare sono, di fatto, annullate.

La trascrizione, inoltre, fornisce un’ulteriore tutela dei diritti dell’acquirente anche nel caso di un eventuale mancato adempimento del contratto preliminare, così come nel caso di fallimento del venditore. Pertanto, se si vuole ottenere una piena tutela, è opportuno – oltre che consigliato – procedere con la trascrizione del preliminare. In caso contrario, infatti, le parti – ed in special modo la parte acquirente, che è la più debole – correrebbero maggiori rischi.

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La  trascrizione deve essere eseguita dal notaio che ha ricevuto od autenticato il preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Il consiglio è quello di insistere affinché il contratto sia trascritto al più presto, dato che le tutele previste per legge si producono dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento in cui il preliminare è stato sottoscritto.

La trascrizione comporta alcuni costi quali:

  • l’imposta di registro fissa pari ad €.200 (codice tributo 109T);
  • l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria (codice tributo 104T), od il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo della vendita. Quest’imposta sarà successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita;
  • marca da bollo pari ad €.16 per ogni quattro pagine (o cento fogli);
  • marca da bollo pari ad €.16 per ogni documento allegato (ad esempio visura ipotecaria, visura catastale);
  • marca da bollo pari ad €.1 per ciascun documento riportante un’immagine (ad esempio la planimetria o un mappale).

 

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