GUIDA ALL’ACQUISTO 3 – IL PRELIMINARE – CONTENUTO

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Dopo avere dedicato due post della nostra Guida all’Acquisto di un immobile al Notaio e alla Trascrizione del Contratto Preliminare, oggi ci occupiamo del contenuto di un contratto preliminare.

Le clausole che regolano la compravendita immobiliare sono essenzialmente quelle contenute all’interno del contratto preliminare – dato che le stesse, di norma, saranno poi ripetute nel rogito definitivo; di conseguenza, più dettagliato sarà questo documento, maggiore sarà la tutela per entrambe le parti. Proprio per questo motivo, un buon contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace.

Andremo ora ad analizzare nello specifico quali sono gli elementi più importanti che devono essere inseriti in un contratto preliminare.

I 4 elementi principali da indicare riguardano il prezzo di vendita dell’immobile da acquistare, l’indirizzo dell’unità immobiliare ed una precisa descrizione, oltre che gli estremi catastali. Un preliminare deve necessariamente contenere questi elementi, pena la sua nullità; inoltre, proprio onde evitare eventuali incertezze riguardanti l’oggetto del contratto, è consigliabile procedere all’identificazione dei beni anche allegando – sin da questa fase –  le planimetrie catastali.

Cattura 6 aprth c.JPG15 30Si ricorda che, con l’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata all’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie depositate in Catasto allo stato di fatto.

Di conseguenza, è opportuno indicare nel preliminare

  1. l’identificativo catastale,
  2. il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto,
  3. la dichiarazione del venditore circa la conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Nel caso in cui, invece, vi sia una situazione di irregolarità, il venditore avrà l’obbligo di provvedere alla regolarizzazione delle difformità prima della data stabilita per la stipula del contratto definitivo.

La prima verifica da fare è quella di accertardownloade che il venditore che sottoscriverà il preliminare sia effettivamente il vero proprietario dell’immobile oggetto del contratto. Si deve quindi controllare se abbia in suo possesso un valido atto di acquisto o di provenienza; se egli stesso abbia comprato dal precedente vero proprietario, risalendo così, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia dell’immobile nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla anche l’eventuale presenza di ipoteche o diritti di servitù, oltre che eventuali trascrizioni pregiudizievoli. Fatto ciò, si procederà con il controllo della regolarità edilizia, oltre alla verifica riguardante la sussistenza di tutte le condizioni per un valido trasferimento di proprietà.

Il contratto preliminare, inoltre, deve avere la stessa forma prescritta per Legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto, il preliminare deve essere necessariamente in forma scritta; quindi, atto pubblico o scrittura privata. Per potere procedere alla sua trascrizione, il contratto deve risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente.

Il preliminare deve possedere necessariamente tutti questi elementi in modo da potere garantire alla parti la maggiore tutela possibile. Nel caso di un preliminare redatto correttamente, una di parti, infatti, se volesse rifiutare di stipulare il contratto definitivo senza giustificato motivo, l’ordinamento giuridico in vigore garantisce alla caparra-acconto-cauzioneparte non inadempiente degli specifici strumenti da mettere in atto per tutelare i propri diritti.  Come prima cosa, la parte in regola può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza sostitutiva del rogito (cd. esecuzione in forma specifica). In alternativa a questa prima azione, la parte non inadempiente può richiedere – sempre al giudice – la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento per il danno subito. Inoltre, se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà richiedere il recesso del contratto ed avvalersi della caparra trattenendola (se nel caso che l’inadempiente sia l’acquirente), oppure esigendone il doppio (nel caso in cui la parte inadempiente sia il venditore). Bisogna specificare che, se ci si avvale della caparra confirmatoria, non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni; i due rimedi, infatti, non sono cumulabili.

Risoluzione e recesso sono le uniche tutele a disposizione della parte non inadempiente laddove la richiesta dell’esecuzione in forma specifica non sia oggettivamente applicabile, come nel caso, a titolo esemplificativo, nel caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita, oppure nel caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con il preliminare trascritto.

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