GUIDA ALL’ACQUISTO 4 – IL PRELIMINARE – LA CAPARRA

acconto-caparraSolitamente, chi propone di comprare un immobile, in sede di stipula del contratto preliminare, versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. Nel precedente articolo abbiamo già esposto quale ruolo possa avere la caparra nel caso di inadempimento di una delle parti; invece, nel caso in cui la vendita si perfezioni senza nessun intoppo, la caparra sarà scalata dal prezzo finale. Inoltre, oltre alla caparra, può essere previsto il pagamento, prima del rogito, di rate di prezzo (si pensi, ad esempio, nel caso di un’immobile in fase di costruzione ovvero in via di definizione); in quest’ultimo caso, nel preliminare dovranno essere indicate le relative scadenze e gli importi delle rate che saranno versate.

Di fondamentale importanza è, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate – o da versare – prima del rogito debbano essere considerate come caparra confirmatoria o come acconto prezzo. Si deve tenere bene a mente, inoltre, che tutti i pagamenti non possono avvenire in contanti ma solamente attraverso assegni o bonifici bancari.

assegnoLa normativa vigente dispone che, all’atto di vendita, le parti coinvolte dichiarino le modalità di pagamento del prezzo oltre agli importi della provvigione da corrispondere al mediatore; di quest’ultimo, inoltre, andranno inseriti anche i dati identificativi. Diventa, quindi, opportuno inserire queste informazioni già nel contratto preliminare, nel quale è bene riportare anche l’indicazione degli estremi di pagamento (bonifici, assegni, eccetera) delle somme di denaro versate. In caso di omessa, incompleta ovvero mendace indicazione di questi dati, si applicheranno delle pesanti sanzioni.

In sede di sottoscrizione del preliminare, inoltre, è necessario stabilire il termine ultimo entro il quale dovrà essere sottoscritto il rogito. Si tratta del termine di adempimento, cioè una data prima della quale nessuna delle due parti potrà chiedere di sottoscrivere la vendita se anche l’altra parte non sia d’accordo. Dopo tale data, sia la parte venditrice sia quella acquirente, possono invitare la controparte a sottoscrivere il rogito, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

rogito-notarileQualora questa ulteriore data non fosse rispettata, la parte non inadempiente potrà agire giudizialmente al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di vendita definitivo, ovvero per ottenere la risoluzione del contratto preliminare unitamente con il risarcimento del danno; oppure, potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

 

Infineclessidra-300x274, all’interno del preliminare sarà necessario indicare i tempi e le modalità di consegna dell’immobile oggetto del contratto, accordandosi per un eventuale sopralluogo sempre consigliato il giorno stesso del rogito – sul posto per verificare che tutti gli impegni urbanistici e catastali siano stati effettivamente rispettati.

 

Talvolta può accadere che la parte proponente non abbia ancora deciso chi sarà il futuro proprietario dell’immobile; ad esempio, l’immobile potrà essere intestato ad un figlio ad un parente oppure ad una Società ancora in via di costituzione. In questi casi, sarà opportuno che, nel preliminare, sia inserita la cosiddetta riserva di nomina, cioè un’apposita clausola tale da permettere che l’atto di compravendita possa essere firmato anche da una persona – fisica o giuridica – diversa dal proponente e/o da chi ha firmato il contratto preliminare.

 

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