GUIDA ALL’ACQUISTO 5 – IL PRELIMINARE – IMMOBILE DA COSTRUIRE O IN VIA DI DEFINIZIONE

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Alle volte può accadere che l’immobile oggetto di una compravendita possa essere un’unità ancora da costruire ovvero in fase di definizione. In questo caso, la Legge prevede che il contratto debba avere dei requisiti più stringenti di un comune preliminare, al fine di garantire alla parte acquirente tutte le tutele del caso. Nella fattispecie, il costruttore/venditore ha l’obbligo di consegnare al notaio, prima della sottoscrizione del preliminare, una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore fino al trasferimento della proprietà.

Inoltre, vi è l’obbligo – sempre da parte del costruttore – di consegnare all’acquirente, all’atto della stipula del rogito notarile, una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo a carico dello stesso di risarcire eventuali danni materiali e diretti dell’immobile oggetto del contratto, compresi i danni a terzi derivanti da rovina totale/parziale ovvero da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del rogito.

judge-3665164_1920Questi obblighi da parte del costruttore, però, trovano applicazione solamente se ricorrono alcuni presupposti. Il primo di essi (il cosiddetto presupposto soggettivo) riguarda le parti; infatti, è richiesto che il promissario venditore sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e che il promittente acquirente sia una persona fisica. Il secondo presupposto (il cosiddetto presupposto oggettivo), invece, dispone che l’immobile oggetto del contratto sia un immobile da costruire, ossia una unità immobiliare per la quale sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma che sia ancora da edificare ovvero che la costruzione non sia stata ancora ultimata e che, pertanto, si trovi in uno stato tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità (oggi SCA).

unnamedPer quanto concerne la obbligatorietà della presentazione della garanzia fideiussoria, essa è tale che la Legge prevede che, in caso di omessa presentazione, il contratto preliminare sia nullo. Questa nullità, però, può essere fatta valere solamente dalla parte acquirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una cosiddetta situazione di crisi ovvero nei casi in cui il costruttore sia sottoposto ad esecuzione immobiliare, a fallimento, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa e concordato preventivo.

contract-1464917_1920Come già esposto precedentemente, gli immobili per i quali vige l‘obbligo da parte del costruttore/venditore di presentare la fideiussione sono solamente quelli in fase di costruzione. Nello specifico, questa fase si colloca tra due momenti ben determinati; dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo (quale, ad esempio, il permesso di costruire) e prima del completamento delle finiture quando, cioè, non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Da ciò si evince che sono quindi esclusi dalla disciplina fideiussoria tutti quei preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore, ma non ancora presentato ai competenti uffici del Comune; e tutti i preliminari riguardanti edifici per i quali sia già stato chiesto il rilascio del certificato di agibilità, in quanto già completati delle finiture previste.

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