GUIDA ALL’ACQUISTO 6 – TRA IL PRELIMINARE ED IL ROGITO

3792613_1139_3046824_s_concetto_di_bene_immobileCome già più volte ricordato nei precedenti articoli, il preliminare deve contenere già tutte le clausole di un atto definitivo di vendita. Pertanto, già in questa fase, entrambe le parti (acquirente e venditore) sono chiamate alla massima collaborazione reciproca al fine di agevolare le verifiche di tutte le condizioni necessarie per la firma del rogito. Il giorno dell’atto definitivo, inoltre, è buona prassi che la parte acquirente visiti l’immobile oggetto della vendita per verificare se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con la parte venditrice.

unnamed (1)Al fine di potere effettuare tutte le verifiche del caso, le parti dovranno fornire al notaio una serie di documenti attestanti la veridicità di quanto dichiarato. In particolare, il venditore dovrà obbligatoriamente fornire:

  • l’atto di provenienza dell’immobile oggetto della compravendita – atto di acquisto con relativa nota di trascrizione o dichiarazione di successione ovvero atto di donazione e via dicendo in base alla provenienza dell’immobile – in modo tale che il notaio possa ricostruire il ventennio precedente;
  • la planimetria catastale evidenziando se lo stato di fatto dell’immobile è conforme o meno a quanto riportato in pianta; nell’atto definitivo, infatti, il venditore dovrà attestare – a pena di nullità – la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto;
  • tutti gli eventuali provvedimenti edilizi ed urbanistici (SCIA, DIA, condoni, sanatorie, permessi di costruire) riguardanti l’immobile oggetto del contratto, con tutti i documenti presentati al Comune (ricevute di pagamento, piantine e simili);
  • certificato di agibilità;
  • certificato di stato libero ovvero estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
  • copia del contratto di mutuo (qualora vi fosse un mutuo non ancora estinto e quindi un’ipoteca sull’immobile);
  • ricevuta del versamento di estinzione del mutuo (qualora vi fosse ancora presente un’ipoteca sull’immobile);
  • eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio (cd. Decreto Bersani D.L. n.7/2007);
  • attestato di prestazione energetica (cd A.P.E.);
  • lettera dell’amministratore del condominio (cd. liberatoria) che attesti che gli oneri condominiali sono stati interamente pagati e se vi siano o meno lavori straordinari già deliberati od in corso di delibera.

showimage-701x350Sempre il venditore, inoltre, è tenuto a comunicare se:

  • l’immobile oggetto del contratto è locato a terzi; ed in caso affermativo consegnare il contratto di locazione;
  • gli impianti sono a norma di Legge e se è in possesso delle relative certificazioni;
  • ha mai usufruito di detrazioni fiscali di qualsivoglia tipologia per lavori di ristrutturazione o per risparmio energetico; il tal caso, si dovrà precisare se tali detrazioni ancora in essere rimarranno in capo al venditore oppure passeranno all’acquirente;
  • è intervenuto un mediatore; in caso positivo, dovrà comunicare il nominativo unitamente ai relativi dati, la parcella oltre che la copia dei mezzi di pagamento usati;
  • esistono delle delibere condominiali ovvero lavori in corso che comportino spese straordinarie;
  • esistono liti giudiziarie pendenti.

 

unnamed (2)Il compratore, invece, a sua volta dovrà:

  • confermare se lo stato di fatto dell’immobile è conforme alla planimetria catastale;
  • comunicare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa ed eventuali crediti di imposta;
  • comunicare se si è avvalso di un mediatore, ed in caso affermativo, dovrà comunicare il nominativo unitamente ai relativi dati, la parcella oltre che fornire la copia dei mezzi di pagamento usati;
  • consegnare il certificato di stato libero ovvero l’estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
  • consegnare l’eventuale certificazione notarile inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il credito d’imposta;
  • consegnare copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, saldo del prezzo e parcella del mediatore.

 

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