GUIDA ALL’ACQUISTO 7 – LA COMPRAVENDITA – I CONTROLLI DEL NOTAIO

quill-175980_1280Dopo avere esplorato, nei precedenti articoli, tutti gli aspetti del preliminare di compravendita, passeremo ora ad analizzare i controlli che deve effettuare il notaio prima di potere giungere al rogito, che è il vero e proprio atto di compravendita immobiliare. Numerose, infatti, sono le attività svolte dal notaio per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica. Egli, come prima cosa, indaga la volontà delle parti al fine di individuare la tipologia di atto maggiormente idoneo a realizzare lo scopo perseguito dal cliente, sempre nel rispetto della Legge.

Per riuscire in ciò, il notaio, chiederà quindi alle parti tutte le informazioni necessarie che gli permettano di comprendere, nel modo più completo ed esaustivo possibile, il risultato che vogliono raggiungere. La parti, dal canto loro, hanno il diritto di rivolgersi al notaio personalmente per chiedere tutti i chiarimenti necessari per comprendere in pieno gli effetti giuridici e le conseguenze dell’atto. Sovente, infatti, accade che, dopo i chiarimenti forniti dal notaio, le parti finiscano con il cambiare la loro idea iniziale. Proprio per questo motivo, è indispensabile rivolgersi ad un notaio di propria fiducia, al fine di tutelare al meglio gli interessi in ballo.

binding-contract-948442_1920Una volta definito l’atto da predisporre, il notaio deve svolgere una serie di controlli preventivi stabiliti dalla Legge volti a garantire un contratto valido ed inattaccabile nel tempo. Secondo le ultime statistiche, infatti, proprio grazie a questi controlli, i contenziosi nel settore immobiliari sono pressoché inesistenti; si pensi che solamente una percentuale pari allo 0,007% delle transazioni immobiliari viene portata dinanzi un giudice in un tribunale (fonte Sole24Ore).

Le principali attività di controllo possono essere riassunte come segue:

  • accertamento dell’identità delle parti coinvolte nell’atto, oltre che la loro capacità giuridica di poterlo compiere attraverso la verifica del regime patrimoniale intercorrente tra i coniugi (regime di comunione legale o di separazione dei beni), e verifica della legittimazione ad intervenire (ad esempio in caso di minori, interdetti, inabilitati e via dicendo). Il controllo effettuato dal notaio sull’identità delle parti serve anche a scongiurare eventuali furti di identità;
  • verifica per Legge dell’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti  dell’immobile oggetto del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e verifica dell’allineamento urbanistico e catastale dell’immobile. Il notaio, inoltre, deve verificare che l’immobile non sia sottoposto a discipline peculiari quali ad esempio un diritto di prelazione a favore di determinati soggetti od enti, oppure se si tratta di immobili di interesse storico, artistico od archeologico;
  • individuazione del regime fiscale relativo al caso concreto e verifica della sussistenza dei requisiti necessari all’ottenimento di eventuali benefici fiscali; quali, ad esempio, le agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta prima casa. Il notaio, inoltre, grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire delle soluzioni che consentano un concreto risparmio fiscale, sempre nel rispetto della Legge. In sede di registrazione dell’atto, inoltre, il notaio dovrà versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute dall’acquirente e, per tale motivo, le riscuote direttamente dalla parte compratrice, e le versa allo Stato.
  • controllo relativo alla prestazione energetica dell’immobile oggetto della compravendita, certificata in base alle norme nazionali. Per la vendita i immobili dotati di impianti, infatti, è obbligatoria per Legge l’allegazione all’atto dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), che, a sua volta, deve essere predisposto da un certificatore iscritto ad un apposito albo (ingegneri, geometri ed architetti) e che, sostanzialmente, indica la classe energetica di consumo dell’immobile;
  • il notaio, inoltre, deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio di denaro, deve verificare la tracciabilità di tutti i pagamenti, anche di quelli corrisposti al mediatore.

1200x900_Depositphotos_124919190_originalTutti i controlli effettuati dal notaio si concludono con l’atto notarile (cd. rogito). Di regola, con la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita avviene anche la consegna del bene immobiliare (il cosiddetto scambio di soldi contro chiavi). Al momento della consegna della proprietà e del possesso dell’immobile è quanto mai opportuno comunicare all’amministratore del condominio l’avvenuto cambiamento di proprietà.

Tuttavia, è possibile, in rari casi, che le parti si possano accordare in maniera diversa pattuendo una consegna anticipata. In questo caso, il venditore rimane proprietario dell’immobile e, conseguentemente, responsabile dello stesso a tutti gli effetti previsti dalla Legge. La consegna, può anche essere differita, per esigenze del venditore; in questo caso, tra i patti contrattuali si dovrà inserire un termine entro il quale la consegna sarà effettuata, con l’inserimento anche di una penale, qualora la consegna del bene immobile dovesse avvenire in ritardo rispetto ai tempi pattuiti.

hammer-802301_1920A tutela delle parti, inoltre, la Legge prevede una serie di norme minuziose per la formazione del rogito. La prima di esse prescrive che il notaio, in sede di stipula, debba spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti ed ai testimoni eventuali; accertandosi, inoltre, che esse abbiano compreso appieno il contenuto e gli effetti giuridici conseguenti. Qualora il notaio non dovesse farlo, egli è penalmente responsabile del reato di falso in atto pubblico. La quasi totalità delle volte, il notaio legge e spiega integralmente l’atto; tuttavia, nel caso in cui ciò non dovesse avvenire – ed allo scrivente è accaduto tre volte – è opportuno chiedere l’intervento della Pubblica Autorità, affinché i diritti delle parti siano effettivamente tutelati per come prescrive la Legge.

La seconda norma prescrive che l’atto, una volta letto e spiegato integralmente, debba essere sottoscritto dalla parti ed eventualmente anche dai testimoni, davanti al notaio; ed infine sottoscritto dal notaio stesso.

contratto-preliminare-bresciaLa terza norma vuole che ciò che il notaio attesta nell’atto – e le parti sottoscrivono – faccia per Legge piena prova a tutti gli effetti giuridici (anche davanti ad un giudice in un tribunale), salvo che sia accertato il gravissimo reato  – ad opera delle parti o del notaio stesso – di falso in atto pubblico.

Anche dopo la sottoscrizione del rogito, per Legge, il notaio è tenuto ad effettuare una serie di adempimenti volti a garantire da un lato la pubblicità a terzi e la sicurezza dell’operazione effettuata e, dall’altro, allo Stato il pagamento di tutte le imposte previste. Nella fattispecie, il notaio, entro breve termine, è tenuto a:

  • registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate ed a versare le imposte relative per conto del cliente;
  • depositare l’atto nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di terzi. Questa operazione, infatti, consente a tutti di sapere chi è il proprietario di quel dato immobile e se quest’ultimo è gravato da vincoli od ipoteche;
  • effettuare la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.

 

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...