GUIDA ALL’ACQUISTO 15 – LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO – CARATTERISTICHE

08022018170044tasse_h_partbDopo avere esposto gli aspetti generali del Leasing immobiliare, in questo capitolo tratteremo delle caratteristiche di questa istituzione. Con la locazione finanziaria (cd. leasing), infatti, a fronte della stipula del contratto il bene immobile è acquistato ovvero fatto costruire dalla società di leasing (il concedente) su scelta ed indicazione del cliente (utilizzatore). Una volta acquistato il bene, il concedente lo mette a disposizione dell’utilizzatore per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento periodico di un canone. Alla scadenza del contratto di leasing, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene, riscattandolo dalla società ad un prezzo predeterminato già in fase di stipula del contratto.

Da un punto di vista sostanziale, il leasing altro non è che un’operazione di finanziamento tale da consentire all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne in seguito la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito – il concedente – dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo finale di riscatto. Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico da corrispondere al concedente, inoltre, deve essere calcolato secondo ben precisi criteri finanziari che tengano conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto, oltre che della durata del contratto.

chris-ross-harris-bJqeJxeyiJE-unsplashIl leasing immobiliare tende a differenziarsi da tutte le altre tipologie di godimento di un bene immobiliare, ed ora andremo più nel dettaglio, esponendo le principali divergenze.  In particolare, esso presenta delle profonde disuguaglianze nei confronti di un acquisto con l’intervento di un istituto mutuante, nei confronti del rent to buy, della locazione e della vendita con riserva di proprietà.

Con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro da utilizzare per l’acquisto di un immobile; questa somma viene garantita mediante un’ipoteca da iscrivere sull’immobile acquistato; con il leasing, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore avrà facoltà di acquistare qualora intenda avvalersi della facoltà di riscatto; il tutto senza la necessità di iscrivere un’ipoteca su di esso.

breno-assis-r3WAWU5Fi5Q-unsplashLa locazione finanziaria si differenzia dal rent to buy per il fatto che il leasing altro non è che un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene immobiliare viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Sia con la locazione che con il leasing il conduttore – nel primo caso – e l’utilizzatore – nel secondo caso – ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato periodo di tempo, ed a fronte del pagamento di un canone periodico. Con la locazione, però, la proprietà dell’immobile resta sempre in capo al locatore non essendo prevista nessuna facoltà di riscatto, così come invece avviene nel leasing.

Da ciò che si evince da quanto esposto sopra, l’elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto; cioè, la possibilità data all’utilizzatore, al termine del contratto, di acquistare il bene ad un prezzo prestabilito. La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede un primo pagamento al momento della stipula del contratto; il pagamento di un certo numero di canoni periodici, normalmente a scadenza mensile; ed infine il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare al concedente qualora, al termine del contratto, egli voglia acquistare il bene facendo valere la facoltà di riscatto.

ferran-fusalba-rosello-WgUHuGSWPVM-unsplashLe operazioni di leasing immobiliare possono essere realizzate – da parte del concedente – solamente da una banca ovvero un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario. Le reti di vendita di una società di leasing presso cui il potenziale cliente si può rivolgere per stipulare il contratto sono essenzialmente tre:

  • Reti di vendita diretta: distribuzione attraverso filiali della società di leasing ovvero propri dipendenti che si recano presso la potenziale clientela;
  • Gruppo Bancario: distribuzione attraverso società appartenenti allo stesso gruppo bancario della società di leasing attraverso un canale bancario tradizionale (cd. sportello) oppure una rete indiretta che fa capo al gruppo (come promotori od agenti finanziari);
  • Reti indirette: distribuzione attraverso il ricorso a soggetti terzi rispetto alla società di leasing ed al gruppo bancario di appartenenza (banche convenzionate, mediatori creditizi o agenti in attività finanziaria).

Ricapitolando, gli elementi caratterizzanti di un leasing immobiliare abitativo sono il costo del bene finanziato, la durata del contratto, la periodicità dei canoni da corrispondere, il tasso di leasing, il canone di leasing, l’anticipo versato al momento della stipula (unitamente alle spese di istruttoria) il valore di riscatto del bene ed eventuali spese assicurative ed altri oneri accessori previsti nel contratto.

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