GUIDA ALL’ACQUISTO 18 – LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO – STRUTTURA CONTRATTUALE

scott-graham-OQMZwNd3ThU-unsplashLe disposizioni di Legge sull’istituto del leasing immobiliare abitativo sembrano fare riferimento ad una fattispecie di contratti comprendente due negozi tra loro collegati:

  • Il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquistare un immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore ed i termini del rapporto;
  • il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo scelto dall’utilizzatore al fine di metterlo poi concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il Legislatore ha considerato quindi questi due momenti come strettamente collegati tra di loro. Per quanto concerne le modalità di redazione di questi due momenti, è preferibile come soluzione quella di redarre un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita. Una soluzione, questa, che presenta maggiori garanzie nei confronti sia del concedente che dell’utilizzatore. Il primo, infatti, disporrebbe di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio; il secondo, invece, avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing e potrebbe anche contare sull’attività di controllo ed adeguamento che compete al notaio; questa soluzione, inoltre, risulta valida anche per ragioni di carattere fiscale.

contract-1464917_1920L’utilizzatore che, per svariate ragioni, debba trasferirsi in un’altra città e quindi cambiare casa, potrà – previo consenso del concedente – procedere al riscatto anticipato per poi cedere a terzi l’immobile acquistato; oppure cedere a terzi il contratto di leasing con il consenso del concedente.

Per quanto concerne gli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile, la normativa non disciplina specificatamente questo aspetto; pertanto, il contratto che si stipulerà potrà disciplinarli liberamente sempre tenendo conto che la finalità dell’operazione è il definitivo trasferimento dell’immobile all’utilizzatore, a seguito del pagamento del riscatto. Per quanto riguarda l’ordinaria manutenzione dell’immobile, in genere, si applica quanto previsto in materia di locazione e quindi sarà l’utilizzatore che dovrà far fronte alle spese relative alla manutenzione. Per quanto riguarda, invece, le riparazioni di tipo straordinario, normalmente, queste spese sono a carico dell’utilizzatore.

scott-graham-5fNmWej4tAA-unsplashGli oneri condominiali seguono la stessa regola delle spese ordinarie e straordinarie, per cui saranno anch’essi a carico dell’utilizzatore. Quest’ultimo, inoltre, avrà diritto di voto in tutte le assemblee condominiali. Salvo diversa previsione contrattuale, l’utilizzatore dovrà informare il concedente in merito alla convocazione di assemblee condominiali in cui all’ordine del giorno siano poste delle questioni che possano implicare spese condominiali relative a periodi eccedenti la durata del contratto di leasing, ovvero ad argomenti che attengono direttamente alla proprietà dell’immobile e delle parti comuni.

Infine, nel caso del decesso dell’utilizzatore, gli eredi subentreranno nell’intera posizione giuridica del defunto e quindi anche nel contratto di leasing; ciò comporta l’assunzione di tutti i diritti e gli obblighi previsti, salvo diversa ipotesi espressamente indicata nel contratto sottoscritto dall’utilizzatore deceduto.

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