GUIDA ALL’ACQUISTO 20 – RENT TO BUY – ASPETTI GENERALI

morning-brew-GFexIu9kIRQ-unsplashIl rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel cosiddetto Decreto Sblocca Italia nel 2014, con cui il proprietario di un immobile lo consegna sin da subito al futuro acquirente, il quale pagherà un canone di locazione e, dopo un periodo di tempo stabilito ed inserito nel contratto, lascerà al conduttore la facoltà di decidere se acquistare il bene – detraendo dal saldo il totale dei canoni di locazione versati fino a quel momento – oppure lasciare l’immobile.

Questo contratto, quindi, si articola in due fasi; la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile; la seconda, invece, è solo eventuale, ed è quella riguardante il trasferimento della proprietà dal concedente al conduttore. Si deve infatti ribadire che la norma non prevede l’obbligo da parte del conduttore di acquistare il bene al termine del periodo di utilizzo, bensì riconosce al conduttore un diritto di acquisto.

contract-1464917_1920Nel contratto, inoltre, dovranno essere specificate quelle che sono le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto di acquisto. Questa tipologia di contratto si può applicare per qualsiasi tipo di immobile (anche ai terreni).

Così come per una vendita tradizionale, nel caso del rent to buy è ancora più importante la trascrizione del contratto. Questo atto, infatti, secondo la normativa in vigore, produce un duplice effetto, in relazione alle due fasi di cui sopra, nelle quali si articola un effetto di opponibilità a terzi, con riguardo alla concessione di utilizzo; un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare classico; cioè la piena tutela del conduttore, al quale è consentito l’acquisto dell’immobile oggetto del contratto nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula, neutralizzando eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli successive.

breno-assis-r3WAWU5Fi5Q-unsplashNel caso in cui il conduttore si riveli inadempiente nei confronti degli obblighi assunti, il concedente potrà avviare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore; oppure chiedere l’adempimento in forma specifica; oppure ancora chiedere la risoluzione del contratto.

Nel caso in cui, invece, il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il contratto alla sua scadenza cesserà di produrre ogni effetto e, di conseguenza, il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile ed a trattenere i canoni siano a quel momento percepiti per l’intera componente riguardante l’utilizzo, ma dovrà restituire al conduttore la parte dei canoni riguardanti la componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura precedentemente stabilita dal contratto.

images (1)Sia nel caso di inadempimento del conduttore che in quello di mancato acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.

Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del concedente, così come avviene nei contratti di locazione tradizionali. La TASI, invece, andrà pagata in parte dal proprietario, in parte dal conduttore. La TARI, infine, è ad esclusivo carico del conduttore in quanto detentore dell’immobile.

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