GUIDA ALL’ACQUISTO 21 – RENT TO BUY – CARATTERISTICHE

daniel-mccullough-HtBlQdxfG9k-unsplashIl rent to buy è una tipologia di contratto introdotta nel Decreto Sblocca Italia del 2014 con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore, il quale, dopo un dato periodo di tempo, potrà decidere se acquistarlo pagando il riscatto oppure riconsegnare l’immobile al proprietario. Gli elementi caratterizzanti questo contratto sono:

  • l’immediata concessione dell’utilizzo dell’immobile;
  • l’obbligo del pagamento di un canone costituito da una parte destinata al pagamento dell’utilizzo e dall’altra da imputare al prezzo di acquisto;
  • il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
  • la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte del canone indicata espressamente nel contratto.

Il rent to buy si articola in due fasi distinte, dove la prima è quella riguardante la concessione dell’utilizzo dell’immobile dietro il pagamento di un canone prestabilito; e la seconda è quella riguardante il trasferimento della proprietà immobiliare che, invece, è solamente eventuale. La norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita. Tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore che, quindi, potrà decidere di non acquistare l’immobile alla scadenza del termine stabilito in cui il contratto cesserà ogni effetto; oppure può decidere di esercitare il diritto di acquisto pagando la quota per il riscatto.

digital-marketing-agency-ntwrk-g39p1kDjvSY-unsplashNel contratto, inoltre, dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella da considerare come canone di locazione, e quella da scomputare dal prezzo di vendita nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il diritto al riscatto dell’immobile. L’indicazione di questa duplice componente del canone costituisce un elemento essenziale necessario per la stessa validità del rent to buy.

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile; quindi sia immobili ad uso residenziale che quelli ad uso commerciale. Inoltre, non sono neanche esclusi i fabbricati ancora allo stato grezzo.

breno-assis-r3WAWU5Fi5Q-unsplashAnche il rent to buy è una tipologia di contratto che deve essere trascritto; questa trascrizione produce un duplice effetto, in relazione alle due fasi insite nella tipologia del contratto:

  • un effetto di opponibilità ai terzi con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
  • un effetto preventivo molto simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio di diritto di acquisto da parte del conduttore.

La trascrizione del contratto, inoltre, produce anche un effetto prenotativo, cioè fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questa maniera è garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, neutralizzando nel contempo eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. Per potere usufruire di queste tutele, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che sia scaduto il termine di durata del rent to buy.

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