GUIDA ALL’ACQUISTO 22 – DEPOSITO DEL PREZZO DAL NOTAIO

gabriel-wasylko-iVgh7gFIqQY-unsplashCome ho già esposto in uno dei primi articoli, da sempre il legislatore si è preoccupato di tutelare in modo efficace la parte acquirente, in quanto ritenuta parte debole della compravendita; a tal fine, nel 1996 ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto preliminare; nel 2005, invece, ha introdotto l’obbligo da parte del costruttore di case di nuova realizzazione di consegnare una fideiussione a garanzia del rischio di fallimento. Con la Legge sulla Concorrenza (L.n.124/2017), infine, ha introdotto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio fino all’avvenuta trascrizione del rogito.

La parte acquirente, infatti, è esposta al rischio che, tra la data del rogito e quella della sua trascrizione, possa essere pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (quale ad esempio un pignoramento, un sequestro, un’ipoteca, eccetera). Scenari di questo tipo, a dir il vero, si sono verificati in passato con una frequenza assai rara, in quanto tutti i notai solitamente sono molto rapidi nel procedere con la trascrizione dell’atto, azzerando quindi i rischi.

binding-contract-948442_1920Tuttavia, per avere ancora una maggiore tutela, questa normativa prevede la possibilità che una delle due parti possa richiedere al notaio rogante di tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia stata espletata la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che la compravendita si sia perfezionata senza gravami di sorta.

Le somme che il notaio dovrà quindi detenere, dovranno essere intestate a lui, e non al venditore; il notaio le segregherà in un conto corrente dedicato che avrà acceso appositamente presso un istituto bancario con la destinazione di conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013. Una volta versate, queste somme saranno sicure, sia perché saranno separate dal patrimonio personale del notaio sia perché sono impignorabili anche da parte di eventuali creditori del venditore. Inoltre, gli interessi attivi prodotti dal conto dedicato andranno in un fondo a sostegno delle piccole e medie imprese.

tierra-mallorca-NpTbVOkkom8-unsplashIl deposito del prezzo al notaio, quindi, protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula del rogito e la trascrizione dell’atto. Tuttavia, questa nuova possibilità può anche tornare utile alle parti qualora si siano verificate le seguenti ipotesi:

  • Presenza di un pignoramento o di una ipoteca pregressa. Se l’immobile è gravato da un pignoramento o da un’ipoteca, si potrà convenire in atto che il prezzo venga pagato solamente ad avvenuta cancellazione di dette formalità;
  • Casa soggetta a prelazione legale. In questo caso, in atto si dovrà convenire che il prezzo sarà pagato una volta che sarà decaduta la possibilità di esercitare la prelazione;
  • Casa non libera da persone e/o cose. Se l’immobile è ancora occupato, nell’atto si converrà che il pagamento dovrà avvenire solamente alla consegna all’acquirente del bene oggetto del rogito libero da persone e cose.
  • Casa non agibile. Nell’atto si inserirà che il prezzo sarà pagato solamente ad avvenuta presentazione dell’agibilità.
  • Presenza di debiti del venditore. Quando il venditore non ha saldato le spese condominiali a suo carico, al fine di garantire l’acquirente, presso il notaio andranno depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

digital-marketing-agency-ntwrk-g39p1kDjvSY-unsplashLa tutela del deposito del prezzo dal notaio è una possibilità puramente facoltativa, e può essere stabilito dall’acquirente se avvalersi o meno di questo istituto direttamente in sede di rogito notarile, non vi è quindi l’obbligo di fornire una comunicazione preventiva alla parte venditrice. Tuttavia, sarebbe corretto che tale possibilità sia manifestata in tempo utile perché il venditore si possa organizzare.

Questo istituto tutela anche la parte venditrice. Il deposito del prezzo, infatti, garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del pagamento del saldo dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme a lui dovute dopo qualche giorno, senza correre nessun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

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