GUIDA ALL’ACQUISTO 23 – FORME CONTRATTUALI ALTERNATIVE

1200x900_Depositphotos_124919190_originalTermino questa serie di articoli riguardanti tutti gli aspetti generali della compravendita immobiliare esponendo le altre forme contrattuali alternative – e poco utilizzate – a quelle esposte fino ad ora. Ho già discusso della compravendita tradizionale, del leasing immobiliare abitativo e del rent to buy, ora tratterò del preliminare con effetti anticipati, della vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale, della locazione con patto di futura vendita e della vendita con riserva di proprietà.

Con la locuzione preliminare ad effetti anticipati si intende un preliminare che prevede la consegna immediata del bene all’acquirente contenente una clausola risolutiva espressa in caso di inadempimento da parte acquirente e l’eventuale facoltà di recesso, sempre da parte acquirente. Per procedere alla stipula di un siffatto preliminare vi dovrà essere un versamento di una caparra – o di acconto prezzo – pari a circa il 5-10% del prezzo di acquisto; predisporre degli acconti periodici che tengano conto dell’immediato utilizzo, delle spese e degli oneri fiscali a carico del venditore; oltre a delle penali sia per il caso di recesso che di inadempimento.

scott-graham-OQMZwNd3ThU-unsplashLa vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale, invece, è una normale compravendita nella quale il trasferimento dell’immobile consegue al consenso delle parti e non al pagamento del prezzo. Per ovviare alla difficoltà di reperimento della liquidità – o di altre esigenze di vario tipo –  da parte acquirente si concede a quest’ultimo la dilazione del pagamento del prezzo di acquisto. Infatti, in tutti i casi in cui il prezzo non venga pagato integralmente, il venditore, ha il diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale sopra gli immobili venduti a garanzia dell’obbligo del pagamento del prezzo a carico dell’acquirente.

La locazione con patto di futura vendita è una forma contrattuale mista; vi è infatti un collegamento tra il preliminare ed il contratto di locazione.

breno-assis-r3WAWU5Fi5Q-unsplashInfine, la vendita con riserva di proprietà. Questa forma prevede che l’immobile venga consegnato all’acquirente alla stipula del rogito, ma che la proprietà si trasferisca solamente all’avvenuto pagamento dell’ultima rata. Il prezzo, quindi, viene pagato a rate e quindi si consente l’acquisto a chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria. In caso di mancato pagamento di una rata che non superi l’ottava parte del prezzo, od in caso di risoluzione per colpa dell’acquirente, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo diritto a un equo compenso per l’uso del bene ed al risarcimento del danno.

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