GUIDA ALLE QUOTAZIONI OMI

Molto spesso, si sente parlare delle Quotazioni OMI. Ma cosa sono di preciso? Con questa breve guida cercheremo di dare una risposta esaustiva a questo e ad altri interrogativi connessi con questo servizio dell’Agenzia delle Entrate, in modo tale da poterle utilizzare correttamente, al fine di migliorare la conoscenza di quanto avviene in questo aspetto del mercato immobiliare.

Le quotazioni OMI sono le quotazioni immobiliari che l’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio), pubblica con cadenza semestrale sui circa 8.100 Comuni presenti sul territorio nazionale. Gli immobili considerati sono divisi in diverse tipologie edilizie nell’ambito delle destinazioni residenziali, commerciali, terziarie e produttive.

Per potere parlare correttamente delle quotazioni OMI si deve, come prima cosa, cercare di chiarire cosa sono e cosa intendiamo con esse. Innanzitutto, OMI non è altro che l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, ed è uno strumento dell’Agenzia delle Entrate utilizzato per potere accertare e rettificare il valore degli immobili che viene dichiarato dai contribuenti. Esse esprimono un intervallo di valori, tra un minimo ed un massimo, per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari ordinarie, classificate in una ben determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo, chiamata appunto zona OMI.

Questo però non vuole dire che le quotazioni OMI rappresentino un valore attendibile di un immobile. La valutazione di una unità immobiliare, infatti, dipende principalmente da una lunga serie di fattori specifici. Molto spesso, infatti, ci si accorge che i valori OMI siano molto lontani dalla reale quotazione del proprio immobile, o di quello che si sta cercando di acquistare. I valori minimi e massimi forniti – è bene ricordarlo – rappresentano una condizione di ordinarietà e, pertanto, nelle quotazioni non sono incluse quelle riguardanti immobili di particolare pregio o di particolare degrado, così come quelle riferibili ad immobili che presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza.

Da tutto ciò, ne deriva che un immobile che abbia peculiarità particolari possa in realtà non rientrare all’interno delle fasce dei valori minimi e massimi individuati dall’Agenzia delle Entrate. Quindi, i valori OMI non possono intendersi sostitutivi della stima, bensì servono solamente come supporto ad essa, e sono riferiti all’ordinarietà degli immobili, con particolare riferimento allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea di riferimento.

Prima di addentrarci nel dettaglio dell’OMI, è importante specificare quella che è la natura stessa dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare che, come già esposto, è lo strumento che l’Agenzia delle Entrate utilizza per assicurare la trasparenza del mercato immobiliare, fornendo dati informativi per tutte quelle attività che attingono alla stima di un immobile per potere ottenere dei risultati. L’OMI, quindi, è una banca dati dei valori di proprietà e di locazione di un immobile, che sono calcolati in base all’elaborazione di diverse informazioni tecniche ed economiche.

Il procedimento dell’elaborazione dei dati prevede come prima cosa la suddivisione del territorio italiano in zone omogenee; cioè in aree al cui interno i valori immobiliari non dovrebbero subire variazioni significative. Come seconda cosa, invece, il procedimento prevede l’elaborazione delle quotazioni – minime e massime – in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile. A questo punto, però, si deve tenere presente che, nel fissare i valori mini e massimi, l’OMI esclude tutti gli immobili che, per un particolare pregio, finirebbero per falsare la media, ed anche tutti gli immobili che, per qualche caratteristica straordinaria, finirebbero per non essere rappresentativi dei valori della zona in cui sono comunque inseriti.

Le zone OMI, sono delle aree tendenzialmente omogenee in termini di valori immobiliari, e sono raggruppate in fasce che individuano aree territoriali ben delimitate. Generalmente si tende a suddividere il territorio in aree centrali, semicentrali, periferiche, suburbane ed extra urbane. A questo punto, per ogni zona si individua la tipologia di immobili più diffusa e prevalente. successivamente, si accerta lo stato conservativo dell’immobile (in genere viene considerato uno stato conservativo normale). Infine, fatto ciò, si assegna un valore per superficie commerciale.

A questo punto, l’OMI procede al calcolo delle quotazioni intesi come base di riferimento statistica per potere procedere al calcolo del valore dell’immobile.

Per consultare le quotazioni OMI, la procedura è la seguente: come prima cosa, si deve effettuare l’accesso al sito internet dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e seguire il seguente percorso HOME-SCHEDE INFORMATIVE E SERVIZI-FABBRICATI E TERRENI-OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE-BANCHE DATI-QUOTAZIONI IMMOBILIARI. Una volta giunti sulla pagina al termine di questo percorso, vi è la possibilità di effettuare una ricerca testuale (inserendo il comune e la zona di cui si intende visualizzare i valori), oppure effettuare una ricerca su mappa (sfruttando il servizio Geopoi, inserendo l’indirizzo nel form di ricerca). Il servizio è completamente gratuito.

Una volta evinto il risultato è lecito domandarsi quale sia il valore e l’attendibilità delle quotazioni OMI. Ovviamente – in base a quanto affermato precedentemente – queste quotazioni non possono essere assunte come prove, ma come semplici presunzioni dei valori degli immobili, che possono essere contestate con dati oggettivi. Se si vuole una stima di mercato più affidabile, il suggerimento migliore che possiamo fornire è quello di non affidarsi completamente alle quotazioni OMI, ma di cercare il parere professionale di un valutatore esperto, quale un buon consulente immobiliare, che prendendo come spunto di partenza queste quotazioni, possa costruire una valutazione personalizzata dell’immobile.

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