Il rendering

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo-Panormitania Service! Oggi al centro del nostro post settimanale sarà un termine che molti agenti immobiliari alle prime armi o potenziali acquirenti imparano a conoscere solo quando decidono di vendere – l’agente- o acquistare – l’acquirente – un determinato tipo di immobili: il rendering.

Ne avete mai sentito parlare o l’avete mai sentito o letto prima d’ora? Ebbene, oggi soddisferemo la vostra curiosità.

Il termine rendering è, come è facile immaginare, un termine inglese che deriva dal verbo render, che significa rendere, nel senso di interpretare qualcosa per farla capire o, appunto, rendere l’idea che rappresenta.

È un termine proprio della computer grafica e in questo identifica il processo di “resa”, ossia di generazione di un’immagine a partire da una descrizione matematica di una scena tridimensionale, interpretata da algoritmi che definiscono il colore di ogni punto dell’immagine digitale.

Ma in senso più esteso e generale, il rendering indica un’operazione atta a produrre una rappresentazione di qualità di un oggetto o di una architettura progettata.

In parole ancora più semplici, è un’immagine elaborata al computer a seguito di una modellazione a 3D basata su dati di progetto che dà l’idea, nel caso di un’immobile di futura realizzazione o già in fase di realizzazione di come sarà a lavori ultimati.

Di solito, i rendering rendono davvero bene l’idea di come sarà l’immobile perché riportano anche i colori che avranno le facciate delle palazzine o delle ville raffigurate nel progetto e la luce naturale o artificiale che le illuminerà.

Noi consulenti della MQ Immobiliare di Palermo-Panormitania Service siamo soliti mostrare il rendering delle ville o delle case che sono state progettate e sono in fase di realizzazione per dare un’idea di come saranno e, soprattutto, per dare la possibilità a chi acquisterà di scegliere, in base allo stadio più o meno avanzato dei lavori di costruzione, di apportare qualche modifica – chiaramente non strutturale!- all’iniziale progetto.

Volete vederne uno? Eccovene uno di una villa che gestiamo a Palermo, nel rinomato residence di Fondo Anfossi:

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Come potete notare, in questo rendering sono rappresentate pure le ombre e raffigurate pure delle persone, tra cui un bambino che gioca nel giardino antistante la villa! Beh, che aggiungere? Se vi interessa saperne di più, chiamateci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719.

Alla prossima!

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Preliminare e Rogito a confronto

Buon pomeriggio, cari Follower del blog di MQ Immobiliare di Palermo-Panormitania Service. Al centro del nostro post settimanale sarà la differenza tra preliminare e rogito, cui si giunge quando decidete di acquistare o vendere una casa. A proposito, se ne cercare una, non esitate a visitare il nostro sito e, tranquilli, al compromesso e rogito pensiamo noi!

La compravendita di un immobile è un atto a cui si perviene attraverso diverse fasi e numerose trattative. Difficilmente, come noi di MQ Immobiliare sappiamo e come voi penso immaginerete, il passaggio di proprietà si realizza con la sola firma dell’atto di vendita perché, di solito, quest’ultimo è anticipato un contratto preliminare o “compromesso”, che ha lo scopo di impegnare le parti a presentarsi, in un momento successivo, davanti al notaio per l’effettiva vendita.

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Cos’è il preliminare?

Il preliminare o compromesso è il contratto con il quale il proprietario e il futuro acquirente dell’immobile concordano di stipulare una compravendita, entro una certa data e a determinate condizioni. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente – che, di norma, versa anche una caparra– si obbligano a concludere un contratto definitivo, con il quale trasferire la proprietà dell’immobile. Il compromesso serve, quindi, a fissare in anticipo i termini dell’affare rispetto alla stipula del successivo atto notarile o rogito.

Il preliminare deve avere forma scritta: può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Perché possa essere opponibile, il contratto va registrato, cioè presentato all’agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte, entro venti giorni dalla sua firma; se è firmato con atto notarile, la registrazione è effettuata dal notaio entro trenta giorni.

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita, indicando con precisione gli elementi principali: la casa da acquistare, l’indirizzo e una sua descrizione (piani, stanze, ecc.), i dati catastali, il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti, la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito.

Cos’è il rogito?

Per rogito si intende il contratto stipulato con atto notarile. L’espressione deriva dal latino “rogatus” e cioè “richiesto” e allude al fatto che i contraenti hanno appunto “richiesto” al notaio di rivestire con la forma dell’atto notarile la loro volontà contrattuale.

Sia nel compromesso sia nel rogito è indispensabile individuare con esattezza ciò che si intende compravendere, indicare il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti e stabilire la data entro la quale il rogito deve essere stipulato. Occorre effettuare una precisa serie di controlli per accertare che tutto sia in regola: accanto ai controlli sullo stato di fatto dell’immobile che si intende acquistare, occorre procedere a verifiche documentali, a molte delle quali peraltro provvede anche il notaio.

Si tratta principalmente di controlli inerenti la persona del venditore (ad esempio, si deve verificare se non si tratti di un minorenne, di un interdetto, eccetera) e il suo stato coniugale. Inoltre occorre provvedere ai controlli dei documenti che ineriscono il bene compravenduto: il rogito o la successione ereditaria di provenienza, i dati catastali, la conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, le licenze di costruzione, il certificato di abitabilità, l’eventuale presentazione di istanze di condono edilizio, l’attestato di prestazione energetica.

 

Pro e Contro dell’Home Staging

Vi è mai successo, facendo mollemente zapping in tv, di vedere una delle centinaia di repliche di “Fratelli in affari” e tutte le sue successive declinazioni? È un programma televisivo made in USA incentrato sull’attività lavorativa di due fratelli gemelli: Jonathan, imprenditore edile, e Drew, agente immobiliare. Nel corso di ogni puntata una famiglia, che deve vendere la sua casa per poterne poi acquistare un’altra, si rivolge prima a Jonathan per sistemare e parzialmente ristrutturare la loro vecchia casa in modo da renderla più bella e farle aumentare il valore sul mercato; si rivolge poi a Drew per venderla a un prezzo più alto rispetto a quello che precedeva il restyling  in modo da acquistare un’altra casa avendo in tasca più soldi.

Secondo i fratelli in affari, rifacendo il look a basso costo a una casa che si vuole mettere in vendita, questa casa aumenta di valore e si vende più facilmente…

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Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo-Panormitania Service!

Il nostro post settimanale sarà dedicato all’home staging, ne avete mai sentito parlare? Oggi, oltre a spiegarvi cos’è, metteremo in evidenza tutti i suoi pro e i suoi, secondo noi, numerosi contro!

Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’Home Staging?

L’ Home Staging è l’arte di valorizzare le proprietà immobiliari, migliorandone l’immagine in modo da favorirne la vendita o la locazione nel tempo più breve e al miglior prezzo.
Come si evince dall’inglesismo, il concetto di Home Staging (da Home, Casa e Stage, Placoscenico) è stato elaborato, agli inizi degli anni ’70, negli Stati Uniti,  dall’agente immobiliare Barb Schwarz e da allora si è diffuso rapidamente come tecnica di valorizzazione immobiliare negli USA e in Canada, affermandosi come un servizio di consulenza irrinunciabile sia per gli agenti immobiliari sia per i privati.

Solo negli ultimi anni il concetto di Home Staging  ha raggiunto i mercati immobiliari europei con prodromi in Inghilterra, Francia e Spagna e quale ramificazione in Italia e a Palermo.

Cosa ha un home stager e quali sono i pro dello Home Staging?

Di solito offre una consulenza per la pittura delle pareti e loro decori, effettua piccole riparazioni a basso costo e offre consigli per una pulizia accurata e risistema i mobile preesistenti e ne fornisce di nuovi a noleggio.

Tutto ha lo scopo di rendere più luminosa ed accogliente la casa che vogliamo vendere o affittare.

Questo è sicuramente un pro perché decidere di vendere una casa vuota e magari da ristrutturare senza apportare alcuna miglioria non la rende vendibile con facilità o in breve tempo. Fotografare una casa coi mobili tutti accatastati sulle pareti o parzialmente ammobiliate non riesce a trasmettere a chi guarda i suoi vani quanti siano grandi nella realtà o luminosi.

Senza ombra di dubbio, riordinare o tingere di colori vivi le pareti potrebbe essere una soluzione per enfatizzare i punti di forza di un immobile. Come si dice, anche l’occhio vuole la sua parte e chi cerca casa deve rimanere colpito e si deve quasi innamorare dell’immobile prima di poterlo acquistare.

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Quali sono i contro dell’Home Staging?

Una agenzia, come la MQ Immobiliare di Palermo-Panormitania Service, che conosce  a menadito il mercato immobiliare deve ammettere che i contro superano i pro.

Innanzitutto, l’Home Staging, che si avvale di professionisti ed esperti nell’edilizia, arredatori, architetti ecc., ha un costo: più abbellisci, più costa anche se cerchi di risparmiare sui materiali.

E per un proprietario, il gioco vale la candela? Spendere denaro su un immobile che, per le più svariate ragioni, non si vuole più con la solo speranza di venderlo a un prezzo maggiore in un tempo forse breve è un azzardo.

Chi vuole vendere, vuole solo guadagnare da una vendita, non spendere soldi che forse non riprenderà.

Come ci ha insegnato la nostra pluriennale esperienza immobiliare, la zona è tutto. Puoi abbellire una casa in un quartiere popolare e magari ristrutturarla ma resterà sempre una casa in un quartiere popolare le cui quotazioni non potranno differire molto dalle vicine case lasciate allo stato “grezzo”.

E se c’è un abuso edilizio? Beh, in questo caso, non ci sono zone o migliorie che tengano.

Un nostro consiglio è di valutare bene costi e benefici prima di agire…e se dovete vendere casa, chiamateci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719 o venite a trovarci in via Francesco Lo Jacono 10, a Palermo!

La rinegoziazione del mutuo

Buon inizio di settimana dal blog della MQ Immobiliare di Palermo – Panormitania Service.

Nel post precedente, dopo avere analizzato e spiegato in cosa consiste la surroga del mutuo, vi abbiamo anticipato l’argomento dell’articolo odierno, ossia la rinegoziazione del mutuo.


1505726051_casa1Cos’è la rinegoziazione del muto?

Essa consiste, come è facile evincere, nella modifica di una o più condizioni contenute nel finanziamento. Vi si ricorre quando le condizioni economiche del mutuatario sono cambiate nel corso del tempo così da avere la necessità di trovare soluzioni più soddisfacenti che gli consentano di sostenere il debito. Con la rinegoziazione è possibile ad esempio modificare:

  • la durata del mutuo, con allungamento o riduzione dei tempi di rimborso;
  • il tasso  da variabile a fisso o viceversa;
  • il sistema di indicizzazione;
  • lo spread;
  • le commissioni legate al mutuo, ecc.

Con la rinegoziazione del mutuo, quindi,  si ridiscutono le condizioni contrattuali del mutuo.

Qual è il vantaggio della rinegoziazione del mutuo?

Non costa nulla!

Qual è lo svantaggio?

Lo svantaggio è che la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo, né ad accettare le condizioni richieste dal cliente.

Come si ottiene la rinegoziazione del mutuo?

Basta rivolgersi alla banca che ha erogato il mutuo, spiegando le proprie necessità e il mutato assetto economico-patrimoniale. Il tutto avviene, quindi, mediante una scrittura privata tra il mutuatario e l’istituto bancario erogante.

La surroga del mutuo

Il mercato immobiliare è in ripresa e ci sono segnali positivi anche in merito alla crescita della domanda di mutui da parte delle famiglie italiane.

Tra i fattori, in particolare, che convincono sempre più famiglie a decidere di accendere un mutuo c’è la possibilità di poter sottoscrivere una surroga del mutuo.

Sapete cos’è? Ne avete mai sentito parlare? Beh, il nostro post settimanale avrà proprio per oggetto la surroga del mutuo.

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Che cos’è la surroga del mutuo?

Non di rado può accadere che, una volta acceso il finanziamento, ci si renda conto che le caratteristiche del mutuo non rispettano più le nostre esigenze economiche o che, semplicemente, esistono altri prodotti creditizi che offrono condizioni più vantaggiose.

La surroga del mutuo, denominata anche portabilità, è una soluzione introdotta dalla Legge Bersani nel 2007, che offre il vantaggio di poter trasferire il vecchio finanziamento dall’istituto di credito scelto in precedenza a uno nuovo così da poter godere di condizioni migliori in termini di tasso di interesse e di durata. Tutto questo senza dover variare il debito residuo.

Per poterne usufruire bisogna comunicare alla nuova banca la volontà  di surrogare e la surroga si può ottenere solo dopo che la nuova banca ha compiuto una sua istruttoria e deciso e deliberato di dare corso alla richiesta, comunicando le condizioni  che intende applicare.

Per di più, la surroga permette di andare a modificare la durata del piano di ammortamento, il tasso di interesse e la commissione applicata sul prestito dell’istituto.

Si può chiedere solo una surroga?

Precedentemente la portabilità si poteva concedere una sola volta al massimo, perchè la surroga della surroga non era molto ben vista da alcuni intermediari creditizi. Oggi, invece, gli stessi istituti di credito hanno deciso di introdurre dei criteri di ammissibilità che valutano positivamente questa pratica, andando anche a ridurre i tempi fra un’operazione e l’altra di circa 6 o 12 mesi dall’ultimo trasferimento.

Talvolta, in alternativa alla surroga, è possibile chiedere la rinegoziazione del muto, che sarà oggetto del nostro prossimo post.

Buon weekend!

Varie ed eventuali sulla donazione di un bene immobile

Buon venerdì dalla MQ Immobiliare di Palermo! Questa settimana dedichiamo un breve post alle donazioni immobiliari.

La donazione è un vero e proprio contratto mediante il quale un donante cede a un donatario un bene a titolo gratuito. La donazione può avere come oggetto qualsiasi cosa, da un’opera d’arte a una macchina, da denaro a, chiaramente, dato che sarà oggetto del post odierno, a un bene immobile.

Chi può donare?

Unico requisito dei donanti è quello di avere la capacità di intendere e di volere: sono, di conseguenza, esclusi i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette ad amministrazione di sostegno se sono state private della capacità di disporre dei propri beni.

Si può donare anche a figli non ancora nati o concepiti, ma non si può donare un bene futuro, che al momento della donazione non esiste.

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Chi può ricevere una donazione?

Chiunque, anche i minori e gli interdetti ma, come è ovvio immaginare, solamente attraverso i genitori o i loro legali, autorizzati da un giudice.

Nell’atto di donazione di un immobile i proprietari devono obbligatoriamente dichiarare:

  • localizzazione;
  • destinazione d’uso;
  • configurazione reale e attuale dell’immobile.

Il tutto ha lo scopo di rendere valida la donazione.

Prima di stipulare una donazione, i donanti devono sempre verificare se i dati catastali e le planimetrie corrispondono effettivamente all’immobile che si trovano davanti. La dichiarazione inoltre può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Quanto costa un atto di donazione?

Un atto di donazione ha dei costi che variano a seconda del rapporto che c’è tra il donante e chi riceve la donazione. Sono previste quindi delle aliquote diverse e delle franchigie, che rendono tassabili le donazioni, per la parte eccedente del loro valore. Se la donazione, invece, si trova al di sotto di determinati valori non subisce la tassazione.

La donazione può essere revocata?

Anche la donazione di un immobile può essere revocata per due motivi:

  • per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato in cui sono applicabili le norme sull’omicidio. Denuncia, o testimonianza punibile con l’ergastolo. Reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è avvenuta per calunnia o falsa testimonianza);
  • per sopravvenienze di altri figli, quando cioè il donante ignora di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione. In altre parole, ciò succede quando il donante, nel regalare l’immobile a una persona (nella stragrande maggioranza dei casi a un figlio), ha ridotto eccessivamente il suo patrimonio fino a sottrarre, agli eredi legittimi, le quote sul suo patrimonio che spettano loro per legge.

La vendita di una casa ricevuta in donazione è valida?

Di norma sì, ma a volte risulta problematico, specialmente quando un donatario riceve un bene immobile in eredità e questa bene potrebbe non rispettare appieno le sue quote di legittima. In questo caso gli altri eredi potrebbero impugnare la donazione e far sì che sia revocata.

Ci sono, però dei termini entra i quali è possibile contestare una donazione:

  • entro 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari:
  • oppure entro 10 anni dall’apertura della successione.

Superati tali termini, le donazione e la potenziale successiva vendita sono inattaccabili.

Notate Bene!!!! Questo rischio porta le banche ha concedere assai difficilmente il mutuo per l’acquisto di un immobile sapendo che appartiene a un proprietario che l’ha ricevuto in donazione!

L’unico modo per cautelarsi è di ottenere dal venditore una dichiarazione firmata dagli altri eredi nella quale essi si impegnano a non impugnare la donazione fatta dal defunto donante.

 Alla prossima!

 

La Planimetria Catastale

Buon venerdì, cari follower del blog MQ Immobiliare.

Oggi dedicheremo un post alle planimetrie catastali o più comunemente denominate piante o piantine di una casa.

La planimetria catastale o “piantina” è la rappresentazione grafica, in scala 1:200, della distribuzione degli spazi interni di una precisa unità  immobiliare, sia essa un appartamento, un ufficio, un negozio o un magazzino.

Nella planimetria catastale sono riportate l’indicazione del piano, le altezze interne, eventuali confinanti, la destinazione dei locali quali bagno, ripostiglio, cucina, e l’orientamento dell’unità rispetto al Nord. Vi è, inoltre, indicato il nominativo del tecnico che ha provveduto all’accampionamento, la scala di riferimento ed i dati catastali che identificano l’unità.

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La planimetria catastale può essere richiesta da un avente titolo (proprietario, comproprietario, erede) o da un suo delegato agli uffici del Catasto dell’Agenzia delle Entrate, su tutto il territorio nazionale.

Chiaramente, per richiedere una planimetria è indispensabile conoscere i dati identificativi catastali dell’unità immobiliare, reperibili nella sua visura catastale, argomento del quale abbiamo scritto qualche post fa.

Se la vostra planimetria catastale è molto vecchia e non è presente nell’archivio telematico del Catasto dell’Agenzia delle Entrate, è possibile richiedere la procedura di rasterizzazione.

Cos’è la rasterizzazione?

La rasterizzazione è la procedura che permette di inserire nel database dell’archivio telematico dell’Agenzia delle Entrate la planimetria di un immobile.

Con tale termine si intende l’acquisizione di immagini in bianco e nero o colori, tramite l’ausilio di uno scanner, delle vecchie piantine cartacee. L’acquisizione delle vecchie planimetrie è effettuata fino al formato A0.

Tale procedura può essere richiesta dal diretto interessato o da un tecnico incaricato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario in caso di terreni).

A seguito di rasterizzazione o in caso di aggiornamento della planimetria per via di variazioni dello stato, consistenza e destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane censite, essa dovrà essere presentata attraverso il programma ministeriale denominato DOCFA, del quale scriveremo nel prossimo articolo.

Il preliminare di compravendita immobiliare

Buon pomeriggio, cari follower del blog di MQ Immobiliare! Questa settimana affronteremo un argomento fondamentale nel momento in cui un acquirente decide di acquistare un immobile da un proprietario: oggi vi scriveremo del contratto preliminare di compravendita o più comunemente denominato “preliminare”.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale la parte promittente, ossia la parte proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà del suo immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini esplicitati nel contratto medesimo; mediante il preliminare, inoltre,  si impegnano pure a stipulare un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo, con il quale sarà trasferita la proprietà.For sale sign

È bene precisare che, mediante il preliminare, le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che il promittente venditore e il promittente acquirente del contratto assumono l’impegno o l’obbligo di vendere, il primo, e di acquistare, il secondo, la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il definitivo, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

Come si giunge al preliminare?

Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo scadere della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità, il contratto è concluso e vincolante per le parti. Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata. Quando proposta (o controproposta) e accettazione saranno state accettate dalle parti, si avrà la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule.

È bene precisare che, spesso, per giungere a delle trattative efficaci per l’acquisto, è importante la presenza e l’intervento di un agente immobiliare come quelli di MQ Immobilare; il nostro ruolo è essenzialmente quello di mettere in contatto le parti per la stipula dell’affare,  dietro il riconoscimento di una provvigione, ossia il corrispettivo, di solito espresso in percentuale sul prezzo concordato dalle parti, dell’opera del mediatore, e spetta a quest’ultimo per il solo fatto di aver messo in contatto le parti medesime e sempre che la conclusione dell’affare sia effetto del suo intervento. Di solito è, infatti, grazie all’opera del mediatore che avvengono tutte le fasi (spesso tortuose!) della trattativa e della stipula prima descritte (proposta, accettazione).

Se volete vendere casa o acquistarla in tutta tranquillità, quindi, affidatevi a dei professionisti come gli agenti MQ e non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719 o visitate il nostro sito!

Buon pomeriggio!

La nuda proprietà

Buon pomeriggio, cari follower di MQ Immobiliare! Avete mai sentito parlare di nuda proprietà? Ebbene, se non vi è mai capitato, il post odierno sarà ad essa dedicato.

La nuda proprietà è un particolare caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale è relativa.

Si riferisce tipicamente a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

Cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona detta nudo proprietario. Sarà l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali (ad esempio, le arance dell’albero di arancio) sia civili (ad esempio, se il bene oggetto di usufrutto è un’abitazione, sarà l’usufruttuario a riscuotere i canoni pagati dagli inquilini nel caso in cui l’immobile sia in affitto).

All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che egli non solo dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica (per esempio, se ho un diritto di usufrutto su di un terreno agricolo, non potrò costruire un edificio).

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Facciamo un pratico esempio per chiarire il tutto: il signor Rossi, proprietario di una casa, riconosce l’usufrutto al signor Bianchi. Rossi conserva la proprietà ma non può utilizzare l’immobile mentre Bianchi acquista il diritto di uso e godimento ma non diventa proprietario, non può modificare la destinazione economica dell’immobile (per esempio da uso abitazione a uso commerciale) ma può trarre i frutti del bene (per esempio, eventuali canoni di locazione).

L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro: caso classico quello del genitore che vuole acquistare per il figlio.

Quali sono i vantaggi per il nudo proprietario?

In genere acquista a un prezzo agevolato in base all’età degli usufruttuari.

Chi paga le spese e le tasse?

Generalmente, le spese di manutenzione ordinaria  dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario che, quindi, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato.

Le spese straordinarie (le spese strutturali: si pensi al rifacimento dell’intonaco o all’apertura di una finestra) sono a carico del nudo proprietario.

Le imposte come l’IRPEF, l’IMU o TASI sono a totale carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

A proposito di metri quadrati commerciali

Nelle valutazioni immobiliari si sente spesso parlare della differenza tra metri quadri commerciali e metri quadrati calpestabili. Vi siete mai chiesti cosa sono e perché distinguerli è davvero importante?

Nel nostro post settimanale, Noi di MQ Immobiliare vi spiegheremo cosa sono e come si calcolano.

Cominciamo dalla definizione più semplice ed intuitiva!

Cosa sono i metri quadrati calpestabili?

Come è facile evincere sono i metri quadrati di tutte le superfici dell’immobile non “coperte” da pareti, siano esse pareti perimetrali o muri divisori, indipendentemente dal fatto che siano portanti oppure no. Sono quindi gli spazi abitabili e vissuti fisicamente.

Ben diverso è, invece, scrivere o parlare di metri quadrati commerciali.

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Cosa sono i metri quadrati commerciali?

I metri quadrati commerciali sono dati dalla somma di ciascuno spazio che compone una proprietà immobiliare, ognuno moltiplicato per uno specifico coefficiente percentuale. A comporre le unità immobiliari sono, infatti, diversi vani o ambienti, tra cui cucina, soggiorno, salone o camere, vani accessori collegati in modo diretto (ossia corridoi, ingresso, bagni, ripostigli), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze definite “ad ornamento”  come i terrazzi, i balconi o i giardini. È bene precisare due importanti aspetti:

  • nella somma di tutti gli “spazi” sono contemplati anche i muri divisori tra un ambiente e l’altro e le murature esterne;
  • come è facile dedurre, tutte le componenti di questa somma non possono avere lo stesse valore economico e per calcolarlo con estrema precisione esistono due norme: il D.P.R. n. 138/98, allegato C e la UNI EN 15733/201. In pratica, i metri quadrati di ogni ambiente sono messi in relazione con la funzione dell’ambiente stesso e con il valore che questo assume all’interno dell’economia complessiva dell’abitazione.

I vani principali come cucina, soggiorno, salone e camere sono conteggiati al 100% e ciò significa che i metri quadrati fisicamente misurati combaceranno con i metri quadrati commerciali; i vani accessori o le pertinenze avranno un valore economico inferiore e a essi sarà associato un coefficiente più basso: ad esempio, per un box fuori terra, il coefficiente percentuale per il calcolo dei metri quadrati commerciali è pari al 50%, così se questo box ha una superficie di 30 metri quadrati, i metri quadrati commerciali saranno 30 x 50% ovvero 15 metri quadrati.

In sintesi, a cosa serve conoscere i metri quadrati commerciali di un immobile?

Semplicissimo! Sono utili a calcolare il valore economico di un immobile quando si vuole mettere in vendita.

Vi salutiamo scrivendo che la MQ Immobiliare di via Francesco Lo Jacono 10 di Palermo, tra i suoi servizi, effettua valutazioni gratuite degli immobili. Se ve ne serve una non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719!