Buon pomeriggio, cari follower del blog di MQ Immobiliare! E buon anno!
Dopo la pausa natalizia, abbiamo deciso di cominciare il 2018 con un post dedicato a un tema assai caro a chi spesso risponde a un nostro annuncio di affitto: tutte le varie ed eventuali sull’apertura dei B&B in condominio!
È necessario cominciare col precisare che la normativa nazionale di riferimento per i B&B è il Codice del Turismo (ossia il Decreto Legislativo 79/2011) ma la regolamentazione vera e propria è affidata alle singole regioni italiane e, più in dettaglio, ai vari provvedimenti comunali. E una certa incidenza hanno pure alcuni regolamenti condominiali!
Sulla carta, il regime del condominio è compatibile con la destinazione di una civile abitazione a B&B ma vero è che, alle volte, certi regolamenti condominiali contengono degli articoli che prevedono dei vincoli e/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un’unità immobiliare a tale scopo.
In tali casi, come sostenuto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 21024 dell’ottobre 2016, la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale che ponga dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche.
Pertanto, l’opponibilità a terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e avendo dunque riguardo alla trascrizione del relativo peso, è necessario indicare nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.
Oltre a tale possibile forma di limitazione, una formula tipica utilizzata nei vari regolamenti condominiali è quella che in modo generico vieta ai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso “diverso da quello abitativo”.
La Corte di Cassazione, però (si può vedere a titolo esemplificativo la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014), ha pure ammesso senza restrizioni l’attività di bed and breakfast e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione.
Se questo era l’orientamento in passato, recentemente, sembra avvenuto un mutamento di rotta a sfavore delle predette attività. La giurisprudenza, infatti, si è più orientata verso una interpretazione restrittiva della formula, intendendo per “uso abitativo” un utilizzo come dimora stabile e abituale e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere transitorio.
Se volete, quindi, aprire un B&B in condominio, pensateci e informatevi bene!
Buona settimana!
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