A proposito di metri quadrati commerciali

Nelle valutazioni immobiliari si sente spesso parlare della differenza tra metri quadri commerciali e metri quadrati calpestabili. Vi siete mai chiesti cosa sono e perché distinguerli è davvero importante?

Nel nostro post settimanale, Noi di MQ Immobiliare vi spiegheremo cosa sono e come si calcolano.

Cominciamo dalla definizione più semplice ed intuitiva!

Cosa sono i metri quadrati calpestabili?

Come è facile evincere sono i metri quadrati di tutte le superfici dell’immobile non “coperte” da pareti, siano esse pareti perimetrali o muri divisori, indipendentemente dal fatto che siano portanti oppure no. Sono quindi gli spazi abitabili e vissuti fisicamente.

Ben diverso è, invece, scrivere o parlare di metri quadrati commerciali.

Projet de Construction, mètre ruban

Cosa sono i metri quadrati commerciali?

I metri quadrati commerciali sono dati dalla somma di ciascuno spazio che compone una proprietà immobiliare, ognuno moltiplicato per uno specifico coefficiente percentuale. A comporre le unità immobiliari sono, infatti, diversi vani o ambienti, tra cui cucina, soggiorno, salone o camere, vani accessori collegati in modo diretto (ossia corridoi, ingresso, bagni, ripostigli), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze definite “ad ornamento”  come i terrazzi, i balconi o i giardini. È bene precisare due importanti aspetti:

  • nella somma di tutti gli “spazi” sono contemplati anche i muri divisori tra un ambiente e l’altro e le murature esterne;
  • come è facile dedurre, tutte le componenti di questa somma non possono avere lo stesse valore economico e per calcolarlo con estrema precisione esistono due norme: il D.P.R. n. 138/98, allegato C e la UNI EN 15733/201. In pratica, i metri quadrati di ogni ambiente sono messi in relazione con la funzione dell’ambiente stesso e con il valore che questo assume all’interno dell’economia complessiva dell’abitazione.

I vani principali come cucina, soggiorno, salone e camere sono conteggiati al 100% e ciò significa che i metri quadrati fisicamente misurati combaceranno con i metri quadrati commerciali; i vani accessori o le pertinenze avranno un valore economico inferiore e a essi sarà associato un coefficiente più basso: ad esempio, per un box fuori terra, il coefficiente percentuale per il calcolo dei metri quadrati commerciali è pari al 50%, così se questo box ha una superficie di 30 metri quadrati, i metri quadrati commerciali saranno 30 x 50% ovvero 15 metri quadrati.

In sintesi, a cosa serve conoscere i metri quadrati commerciali di un immobile?

Semplicissimo! Sono utili a calcolare il valore economico di un immobile quando si vuole mettere in vendita.

Vi salutiamo scrivendo che la MQ Immobiliare di via Francesco Lo Jacono 10 di Palermo, tra i suoi servizi, effettua valutazioni gratuite degli immobili. Se ve ne serve una non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719!

Annunci

A proposito di Cedolare Secca

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo!

Il nostro post settimanale è dedicato a un argomento noto, soprattutto, a chi si occupa di contratti di locazione, oggetto dei nostri contributi precedenti: la cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che permette l’applicazione di un’imposta sostitutiva sui contratti di affitto libero (quella meglio noto come “4+4”) e sui contratti di affitto a canone concordato (i cosiddetti “3+2”).

In particolare, essa consiste nell’applicazione di un’aliquota fissa e agevolata che sostituisce:

1) Irpef;

2) addizionali regionali Irpef;

3) addizionali comunali Irpef;

4) imposta di registro;

5) imposta di bollo di 16 euro.

Immagine1Che tipo di aliquota prevede?

Sugli affitti a canone libero si applica un’aliquota del 21% e un’aliquota del 10% per i contratti a canone concordato fino al biennio 2018-2019.

Per quali immobili si può applicare?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. È esclusa la categoria catastale A10, associata a uffici o a studi privati.

Quali effetti ha sul reddito la cedolare secca?

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito solo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali come per la determinazione dell’Isee o la determinazione del reddito per essere considerato soggetti a carico.

Il comodato d’uso di un immobile

Il comodato è quel contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile perché questi se ne possa servire per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo poi di restituirlo.

Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito anche se non è esclusa la possibilità di far ricorso a un comodato “modale” o “oneroso” a patto che l’onere imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto.

comodato-uso-gratuito-e1485264429101

Per quanto possa sembrare una modalità molto semplice per gestire determinati rapporti che si basano sulla fiducia e sulla cortesia, in realtà si tratta di una scelta contrattuale che può creare problematiche di non poco conto, se non altro sotto il profilo procedurale.

Se un contratto di comodato ha per oggetto un bene immobile, in particolare, e alla scadenza il comodatario non intende restituirlo, il comodante dovrà intraprendere un giudizio ordinario.

Quando il contratto di comodato ha raggiunto il termine, il bene dovrà essere restituito ma la legge prevede anche la possibilità per il comodante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiunto un urgente imprevisto bisogno.

Nel caso in cui il comodato non preveda una determinata durata la legge dispone che il comodatario debba restituire il bene non appena il comodante lo richiede.

Lo stesso diritto di richiedere la restituzione immediata sussiste nel caso di morte del comodatario. Il comodante in tal caso può chiedere agli eredi l’immediata restituzione anche se era stato stabilito un termine non ancora scaduto.

Il comodato d’uso, infine, a differenza degli altri quattro tipi di contratto, non richiede necessariamente la registrazione nei pubblici uffici.

Per quanto concerne l’aspetto fiscale, il comodatario è tenuto al pagamento della tassa sui rifiuti (TARI) e, in una percentuale che va dal 10 al 30 %, della tassa sui servizi indivisibili (TASI). L’IMU, invece, è totalmente a carico del comodante, in quanto proprietario del bene immobile.

Il contratto di locazione per studenti

Il contratto transitorio per studenti universitari è il quarto tipo di contratto di locazione che stiamo esaminando in queste settimane. Esso è un particolare tipo di contratto a uso transitorio, di cui abbiamo scritto due post fa (clicca QUI per saperne di più).

Con questo tipo di contratto, un locatore concede a uno studente universitario fuori sede, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi studio, il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo quantificato nel rispetto di quanto previsto da appositi accordi territoriali.

affitti-fotogramma-488

La durata minima di questo contratto è 6 mesi, mentre non può superare i 36 mesi.

Nel contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere obbligatoriamente specificato che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato.

È espressamente vietata la sublocazione.

Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore.
Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.
Se il contratto è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente.

Il contratto di locazione 3+2

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo! Proseguiamo oggi con il terzo appuntamento dedicato alle principali tipologia di contratti di locazione usate in Italia.

Dopo avere dedicato un primo post al contratto “4+4” e un secondo al contratto di locazione a uso transitorio, oggi ci occupiamo del contratto a canone concordato, meglio noto come “3+2”.

Il contratto di locazione a canone concordato o “3+2” è un contratto d’affitto a uso abitativo della durata minima di 3 anni, con rinnovo tacito di altri 2 anni. Questo tipo di contratot ha un canone calmierato, ossia più basso rispetto al “4+4” ma il limite minimo e il limite massimo cui corrisponde dipende da appositi accordi territoriali sottoscritti su base locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia (ad esempio Appc, Asppi, Confappi, Confedilizia, Uppi) e quelle dei conduttori maggiormente rappresentativi (ad esempio Conia, Sicet, Sunia, Uniat).

Ogni comune italiano dispone di apposite tabelle in cui sono inseriti i parametri  e le fasce di prezzo per stabilire i limite entro i quali calcolare il canone d’affitto da richiedere al locatore.

02_reddito_locazione-U403277102727VQB--835x437@IlSole24Ore-Web

Come già ricordato, questo tipo di contratto ha una durata minima di 3 anni, alla scadenza dei quali, con preventiva  comunicazione, è possibile revocarlo per stipularne un altro a condizioni differenti o disdirlo. Anche al termine dei 2 anni di rinnovo tacito, è possibile disdirlo o rinnovarlo ancora tacitamente alle stesse condizioni.

Una domanda che sarà sorta spontanea a chi ha precedentemente letto il post sul canone 4+4 sarà stata sicuramente: Non sarebbe meglio chiedere al proprio inquilino un canone che più si desidera e senza limite minimo e limite massimo? Quali agevolazioni ha un conduttore se affitta un suo immobile a un canone più basso?

La risposta è semplice: ciò che si perde in canone di affitto calmierato, si guadagna in risparmio sulle tasse perchè

  • Il conduttore puoi godere di una riduzione del reddito imponibile Irpef del 30% sugli immobili locati. A questa riduzione aggiungerà la riduzione ordinaria del 5%;
  • se sceglie di dare in affitto il tuo appartamento con cedolare secca (ne scriveremo prossimamente), l’aliquota Irpef su questa parte del reddito scende addirittura al 15% se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo;
  • Se opta per la cedolare secca, ha anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo ;
  • Se il reddito complessivo dichiarato non supera i 15.493 Euro, il conduttore può beneficiare di un’ulteriore riduzione fiscale di 495 euro. Diversamente, per redditi fino a 30,987 euro la detrazione è pari a 247 Euro.

Meglio il “4+4” o il “3+2”? a voi la scelta!

Il contratto di locazione a uso transitorio

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo. Come anticipato nel post precedente, continuiamo a illustrarvi le tipologie di contratto di locazione vigenti in Italia. Dopo avere trattato del contratto di locazione del tipo “4+4”, questa settimana vi illustreremo il contratto di locazione a uso transitorio.

Il contratto transitorio o a uso transitorio, come palesato dall’aggettivo transitorio, è un tipo di contratto che può essere utilizzato quando una delle due parti (il locatore o il conduttore) ha una necessità solo temporanea di locare o di prendere in locazione un immobile senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo: di norma, la durata minima è di un mese e la massima non può superare i 18 mesi.

Trascorso il termine concordato tra le parti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né dalla parte del locatore, né da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione.

14125734_652070188294157_1370280398001627415_o

Il contratto di tipo transitorio, quindi, deve esplicitare chiaramente una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del conduttore o dell’inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto transitorio sarà sostituita da quella prevista per il contratto libero.

Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all’interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti concordati, di cui scriveremo la prossima settimana e che, di solito, sono contrassegnati dalla sigla “3+2”; in pratica nel contratto transitorio il calcolo del canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

Il contratto di locazione 4+4

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo. Come ben sapete, MQ è un’agenzia che (oltre ad offrire una vasta gamma di servizi) si occupa, principalmente, di intermediazione sia in caso di vendita, sia in caso di locazione di un immobile.

Da oggi e per i seguenti quattro post settimanali, MQ Immobiliare ha deciso di illustrarvi le 5 tipologie più comuni di contratto di locazione:

1) Contratto ordinario a canone libero (4+4);

2) Contratto transitorio;

3) Contratto di locazione a canone concordato;

4) Contratto transitorio per studenti;

5) Contratto di comodato d’uso.

Oggi vi scriveremo del primo tipo di contratto, ossia il contratto ordinario a canone libero.

chiavi-casa-locazione-300x200

Il contratto di locazione (o affitto) a canone libero è il tipo di contratto di locazione abitativa più usato. Con questo tipo di contratto, un locatore (solitamente il proprietario) concede a un conduttore o inquilino il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti. Tale contratto, per legge, ha una durata minima di 4 anni, e può essere automaticamente rinnovato per altri 4 anni, come palesato dall’espressione “4+4” con la quale questo tipo di contratto è più familiarmente conosciuto.

Il contratto di locazione abitativa a canone libero deve essere in forma scritta a pena di nullità.
Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto, oltre alla generalità delle parti, alla descrizione dell’immobile, all’indicazione dell’importo del canone, alle modalità di versamento e alla durata della locazione, ci sono i dati catastali, necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto stesso entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’Ape (indice di prestazione energetica).

Come sopra indicato, la durata minima del contratto è di 4 anni, che si rinnovano automaticamente per ulteriori 4 anni.

Il rinnovo non è automatico in 2 casi:

  1. quando, con comunicazione scritta giunta al conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore la propria disdetta. La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come, ad esempio, la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.
  2. quando il conduttore (e non il locatore) si avvale del diritto di recesso. La legge consente sempre il recesso dell’inquilino sempre per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Che succede dopo gli 8 anni?

Alla seconda scadenza del contratto:

  1. se le parti continuano ad eseguire il contratto senza sollevare alcunché, si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
  2. se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto, ma a condizioni diverse, deve comunicare la proposta di rinnovo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Per altre info non esitate a contattarci! Chiamateci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719 o inviateci un’e-mail a mqimmobiliarepalermo@gmail.com.

B&B in condominio, restate informati!

Buon pomeriggio, cari follower del blog di MQ Immobiliare! E buon anno!

Dopo la pausa natalizia, abbiamo deciso di cominciare il 2018 con un post dedicato a un tema assai caro a chi spesso risponde a un nostro annuncio di affitto: tutte le varie ed eventuali sull’apertura dei B&B in condominio!

È necessario cominciare col precisare che la normativa nazionale di riferimento per i B&B è il Codice del Turismo (ossia il Decreto Legislativo 79/2011) ma la regolamentazione vera e propria è affidata alle singole regioni italiane e, più in dettaglio, ai vari provvedimenti comunali. E una certa incidenza hanno pure alcuni regolamenti condominiali!

beb

Sulla carta, il regime del condominio è compatibile con la destinazione di una civile abitazione a B&B ma vero è che, alle volte, certi regolamenti condominiali contengono degli articoli che prevedono dei vincoli e/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un’unità immobiliare a tale scopo.

In tali casi, come sostenuto dalla Corte di  Cassazione con la sentenza n. 21024 dell’ottobre 2016, la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale che ponga dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche.

Pertanto, l’opponibilità a terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e avendo dunque riguardo alla trascrizione del relativo peso, è necessario indicare nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Oltre a tale possibile forma di limitazione, una formula tipica utilizzata nei vari regolamenti condominiali è quella che in modo generico vieta ai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso “diverso da quello abitativo”.

La Corte di Cassazione, però (si può vedere a titolo esemplificativo la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014), ha pure ammesso senza restrizioni l’attività di bed and breakfast e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione.

Se questo era l’orientamento in passato, recentemente, sembra avvenuto un mutamento di rotta a sfavore delle predette attività. La giurisprudenza, infatti, si è più orientata verso una interpretazione restrittiva della formula, intendendo per  “uso abitativo” un utilizzo come dimora stabile e abituale e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere transitorio.

Se volete, quindi, aprire un B&B in condominio, pensateci e informatevi bene!

Buona settimana!

Buone Feste!

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare! Con questo post vogliamo ricordarvi che l’agenzia di via Francesco Lo Jacono 10, a Palermo, rimarrà chiusa dal 23 dicembre 2017 al 2 gennaio 2018 e che, se cercate case in vendita o in affitto, potete visitare il nostro sito web e lasciarci una e-mail a mqimmobiliarepalermo@gmail.com: alla riapertura, sarete contattati tempestivamente!

Il nostra team augura a tutti voi BUONE FESTE!

15591378_717672121733963_5223924723000200017_o

Visure Catastali on line

La visura catastale, in Italia, è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e contenente i dati principali di immobili, fabbricati o terreni, siti sul territorio nazionale.

Un immobile nella visura catastale è identificato da foglio, particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza mentre un terreno da foglio e particella (o mappale).

Nella visura appare poi, per un immobile, la rendita catastale mentre per un terreno, il reddito dominicale. Con la rendita si calcolano l’imposta sul reddito e le imposte locali, come ad es. l’IMU, in scadenza in questi giorni. È presente anche il nome del proprietario, o del nudo proprietario, o dell’usufruttuario, ma non c’è valore legale di proprietà (non è, quindi, “probatorio”).

Visura-catastale-1

Dall’1 luglio 2010 è obbligatorio, in sede di atto notarile di compravendita, attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali. All’atto sarà poi allegata la planimetria catastale o ne verranno citati gli estremi.

Per chi non lo sapesse ancora, dalla pubblicazione del Provvedimento prot. n. 2014/31224 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, chiunque può, mediante una registrazione gratuita al servizio Fisconline oppure Entratel sul sito dell’Agenzia delle Entrate, accedere alle banche dati della Conservatoria e del Catasto della propria città per estrarre le informazioni utili riguardanti il proprio immobile senza dover pagare alcunché.

Una volta effettuato l’accesso e inseriti il proprio codice fiscale e il codice di sicurezza si deve:

  • entrare nella pagina in cui si può scegliere l’ufficio provinciale in cui si trova l’immobile che interessa;
  • scegliere il tipo di catasto (terreni o fabbricati);
  • inserire i dati identificativi (foglio, particella e subalterno) dell’immobile per conoscere tutte le informazioni relative allo stesso: rendita, classe, vani per i fabbricati; reddito agrario e dominicale, tipo di coltura, superficie per i terreni.