Agibilità, abitabilità o SCA?

Buon pomeriggio, cari follower di MQ Immobiliare!

Avete mai sentito parlare di SCA?..vi aiuto un po’! Avete mai sentito parlare di Segnalazione Certificata di Agibilità?

1

Prima del novembre 2016 era denominato certificato di abitabilità o certificato di agibilità ed è, con le dovute precisazioni che faremo nel post odierno, un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, rilasciato dal comune nel quale è ubicato l’immobile stesso, ed ha tre principali scopi:

  • dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

In pratica, attesta che il bene immobile può essere usato come abitazione. Il documento certifica la statica e la sua salubrità dell’edificio dove si trova l’immobile e accerta che siano soddisfatti alcuni criteri riguardanti la distribuzione dei vani e le volumetrie, la consistenza, il dislocamento e la funzionalità degli impianti idrico e fognario.

In tempi recenti, alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico.

  • In caso di lavori di ristrutturazione, è utilissima per accedere ed usufruire di eventuali detrazioni fiscali;
  • è uno dei documenti richiesti e necessari in caso di acquisto di un bene immobile, specialmente se è di nuova costruzione.

Qual è la differenza tra certificato di abitabilità (o agibilità) e SCA?

Sostanzialmente è chi lo rilascia. Un tempo era il Comune che lo rilasciava perché era il Comune che si accertava se un certo bene era abitabile oppure no. Lo SCA, invece, è una sorta di autocertificazione che presenta il cittadino al Comune, accompagnandola con una asseverazione di un tecnico che deve dichiarare che tutte le condizioni che sanciscono l’agibilità di un immobile sono verificate.

Quando si presenta?

Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione.

E se si presenta in ritardo o non si presenta?

Bisogna pagare una sanzione pecuniaria di circa 77 euro.

Anche se vi sembra poco e pensate che i Comuni possano non verificare se risulta che l’avete presentata, vi consigliamo di provvedere per tempo, soprattutto se pensate, un giorno, di vendere la vostra casa perché sarebbe più dispendioso a livello economico richiederla dopo tanti anni.

Alla prossima!

Annunci

MQ Social

Buon pomeriggio cari follower del blog dell’agenzia MQ Immobiliare di via Francesco Lo Jacono 10 a Palermo!

Oltre ad invitarvi a visitare il nostro sito web, accessibile al link www.immobiliaremq.com, qualora cerchiate casa in vendita o casa in affitto, oggi vorremmo brevemente ricordarvi che Noi di MQ siamo molto attivi sui principali social network! In particolare, siamo assai seguiti sulla nostra simpatica pagina Facebook, alla quale vi invitiamo a mettere un bel like sia per sorridere un po’ quando pubblichiamo qualche divertente vignetta, sia per aprire le schede degli immobili che mettiamo quasi quotidianamente in vetrina.

social

Siamo regolarmente attivi su Google+, dove potete sempre tenervi aggiornati sugli ultimi post pubblicati sul blog MQ e, da qualche giorno, ci trovate anche su Instagram dove ci piace condividere immagini riguardanti MQ o di scorci pittoreschi della città di Palermo, nei pressi dei quali sorgono gli immobili che gestiamo.

…ma se volete contattarci direttamente, sia per ricevere precise informazioni sui nostri immobili o se desiderate una valutazione gratuita di una vostra proprietà, non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719.

Alla prossima!

Il DOCFA, cos’è e quanto costa

Buon pomeriggio cari follower del blog di MQ Immobiliare.

Come vi abbiamo anticipato nel post della scorsa settimana, quello dedicato alle planimetrie catastali, oggi vi spiegheremo cos’è il DOCFA e quando è utilizzato.

Pratica-accatastamento-fabbricati-DOCFA-1024x768

Intanto, cosa significa DOCFA?

DOCFA è l’acronimo di Documenti Catasto Fabbricati ed è, dal 1993, anno in cui il Governo Italiano l’ha istituito, lo strumento più utile e usato per agevolare alcune procedure procedure catastali.

Il DOCFA è un software, mediante il quale tecnici e professionisti (architetti, ingegneri, periti e geometri) presentano alcune delle pratiche catastali, tramite compilazione digitale e invio telematico all’Agenzia delle Entrate  ed agli Uffici territoriali di competenza, sia in ambito pubblico sia in ambito privato.

Questo tecnici e professionisti usano il DoCFA per:

  • formulare documenti tecnici ed inoltrarli al Catasto;
  • inviare all’ufficio di competenza territoriale il Modello di Accertamento della proprietà immobiliare.

Gli inoltri presso il Catasto sono fatti per comunicare:

  1. nuovi accatastamenti in caso di nuove costruzioni;
  2. riscotruzioni ex novo di vecchie costruzioni;
  3. ampliamenti;
  4. variazioni catastali come il cambio destinazione d’uso, integrazioni, nuove particelle annesse, o frazionamenti;
  5. denunce di unità afferenti, cioè quelle sfuggite all’accatastamento originario

Quanto costa?

Il download del software è gratuito, si effettua dalla pagina ufficiale dedicata della Agenzia delle Entrate, ma è riservato solo ai professionisti abilitati a svolgere le operazioni per cui il software nasce.

Il costo effettivo per la compilazione e la presentazione dei modelli varia in base al consulente scelto. Non vi è, infatti, un listino prezzi univoco e tariffe predeterminate sui vari modelli da inviare. É la prestazione del consulente, nonchè la sua parcella, che può variare sensibilmente, anche in base alle zone urbane.
I costi prevedibili e certi sono quelli provenienti dalle spese vive che esulano il lavoro del consulente:

  • Le spese per il catasto ammontano a 50,00€ per ogni unità, sia che si tratti di variazione/integrazione/divisione o che si tratti di nuova costruzione;
  • I Diritti di Voltura ammontano a 70,00€.

 

La Planimetria Catastale

Buon venerdì, cari follower del blog MQ Immobiliare.

Oggi dedicheremo un post alle planimetrie catastali o più comunemente denominate piante o piantine di una casa.

La planimetria catastale o “piantina” è la rappresentazione grafica, in scala 1:200, della distribuzione degli spazi interni di una precisa unità  immobiliare, sia essa un appartamento, un ufficio, un negozio o un magazzino.

Nella planimetria catastale sono riportate l’indicazione del piano, le altezze interne, eventuali confinanti, la destinazione dei locali quali bagno, ripostiglio, cucina, e l’orientamento dell’unità rispetto al Nord. Vi è, inoltre, indicato il nominativo del tecnico che ha provveduto all’accampionamento, la scala di riferimento ed i dati catastali che identificano l’unità.

appartamento-rose-planimetria

La planimetria catastale può essere richiesta da un avente titolo (proprietario, comproprietario, erede) o da un suo delegato agli uffici del Catasto dell’Agenzia delle Entrate, su tutto il territorio nazionale.

Chiaramente, per richiedere una planimetria è indispensabile conoscere i dati identificativi catastali dell’unità immobiliare, reperibili nella sua visura catastale, argomento del quale abbiamo scritto qualche post fa.

Se la vostra planimetria catastale è molto vecchia e non è presente nell’archivio telematico del Catasto dell’Agenzia delle Entrate, è possibile richiedere la procedura di rasterizzazione.

Cos’è la rasterizzazione?

La rasterizzazione è la procedura che permette di inserire nel database dell’archivio telematico dell’Agenzia delle Entrate la planimetria di un immobile.

Con tale termine si intende l’acquisizione di immagini in bianco e nero o colori, tramite l’ausilio di uno scanner, delle vecchie piantine cartacee. L’acquisizione delle vecchie planimetrie è effettuata fino al formato A0.

Tale procedura può essere richiesta dal diretto interessato o da un tecnico incaricato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario in caso di terreni).

A seguito di rasterizzazione o in caso di aggiornamento della planimetria per via di variazioni dello stato, consistenza e destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane censite, essa dovrà essere presentata attraverso il programma ministeriale denominato DOCFA, del quale scriveremo nel prossimo articolo.

Il preliminare di compravendita immobiliare

Buon pomeriggio, cari follower del blog di MQ Immobiliare! Questa settimana affronteremo un argomento fondamentale nel momento in cui un acquirente decide di acquistare un immobile da un proprietario: oggi vi scriveremo del contratto preliminare di compravendita o più comunemente denominato “preliminare”.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale la parte promittente, ossia la parte proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promittente acquirente, la proprietà del suo immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini esplicitati nel contratto medesimo; mediante il preliminare, inoltre,  si impegnano pure a stipulare un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo, con il quale sarà trasferita la proprietà.For sale sign

È bene precisare che, mediante il preliminare, le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che il promittente venditore e il promittente acquirente del contratto assumono l’impegno o l’obbligo di vendere, il primo, e di acquistare, il secondo, la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il definitivo, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

Come si giunge al preliminare?

Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intense trattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo scadere della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità, il contratto è concluso e vincolante per le parti. Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata. Quando proposta (o controproposta) e accettazione saranno state accettate dalle parti, si avrà la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule.

È bene precisare che, spesso, per giungere a delle trattative efficaci per l’acquisto, è importante la presenza e l’intervento di un agente immobiliare come quelli di MQ Immobilare; il nostro ruolo è essenzialmente quello di mettere in contatto le parti per la stipula dell’affare,  dietro il riconoscimento di una provvigione, ossia il corrispettivo, di solito espresso in percentuale sul prezzo concordato dalle parti, dell’opera del mediatore, e spetta a quest’ultimo per il solo fatto di aver messo in contatto le parti medesime e sempre che la conclusione dell’affare sia effetto del suo intervento. Di solito è, infatti, grazie all’opera del mediatore che avvengono tutte le fasi (spesso tortuose!) della trattativa e della stipula prima descritte (proposta, accettazione).

Se volete vendere casa o acquistarla in tutta tranquillità, quindi, affidatevi a dei professionisti come gli agenti MQ e non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719 o visitate il nostro sito!

Buon pomeriggio!

La nuda proprietà

Buon pomeriggio, cari follower di MQ Immobiliare! Avete mai sentito parlare di nuda proprietà? Ebbene, se non vi è mai capitato, il post odierno sarà ad essa dedicato.

La nuda proprietà è un particolare caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene al quale è relativa.

Si riferisce tipicamente a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

Cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona detta nudo proprietario. Sarà l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali (ad esempio, le arance dell’albero di arancio) sia civili (ad esempio, se il bene oggetto di usufrutto è un’abitazione, sarà l’usufruttuario a riscuotere i canoni pagati dagli inquilini nel caso in cui l’immobile sia in affitto).

All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che egli non solo dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica (per esempio, se ho un diritto di usufrutto su di un terreno agricolo, non potrò costruire un edificio).

nuda_proprieta_97f3fa

Facciamo un pratico esempio per chiarire il tutto: il signor Rossi, proprietario di una casa, riconosce l’usufrutto al signor Bianchi. Rossi conserva la proprietà ma non può utilizzare l’immobile mentre Bianchi acquista il diritto di uso e godimento ma non diventa proprietario, non può modificare la destinazione economica dell’immobile (per esempio da uso abitazione a uso commerciale) ma può trarre i frutti del bene (per esempio, eventuali canoni di locazione).

L’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro: caso classico quello del genitore che vuole acquistare per il figlio.

Quali sono i vantaggi per il nudo proprietario?

In genere acquista a un prezzo agevolato in base all’età degli usufruttuari.

Chi paga le spese e le tasse?

Generalmente, le spese di manutenzione ordinaria  dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario che, quindi, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato.

Le spese straordinarie (le spese strutturali: si pensi al rifacimento dell’intonaco o all’apertura di una finestra) sono a carico del nudo proprietario.

Le imposte come l’IRPEF, l’IMU o TASI sono a totale carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

A proposito di metri quadrati commerciali

Nelle valutazioni immobiliari si sente spesso parlare della differenza tra metri quadri commerciali e metri quadrati calpestabili. Vi siete mai chiesti cosa sono e perché distinguerli è davvero importante?

Nel nostro post settimanale, Noi di MQ Immobiliare vi spiegheremo cosa sono e come si calcolano.

Cominciamo dalla definizione più semplice ed intuitiva!

Cosa sono i metri quadrati calpestabili?

Come è facile evincere sono i metri quadrati di tutte le superfici dell’immobile non “coperte” da pareti, siano esse pareti perimetrali o muri divisori, indipendentemente dal fatto che siano portanti oppure no. Sono quindi gli spazi abitabili e vissuti fisicamente.

Ben diverso è, invece, scrivere o parlare di metri quadrati commerciali.

Projet de Construction, mètre ruban

Cosa sono i metri quadrati commerciali?

I metri quadrati commerciali sono dati dalla somma di ciascuno spazio che compone una proprietà immobiliare, ognuno moltiplicato per uno specifico coefficiente percentuale. A comporre le unità immobiliari sono, infatti, diversi vani o ambienti, tra cui cucina, soggiorno, salone o camere, vani accessori collegati in modo diretto (ossia corridoi, ingresso, bagni, ripostigli), pertinenze d’uso esclusivo di servizio collegate in modo indiretto (soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti) e pertinenze definite “ad ornamento”  come i terrazzi, i balconi o i giardini. È bene precisare due importanti aspetti:

  • nella somma di tutti gli “spazi” sono contemplati anche i muri divisori tra un ambiente e l’altro e le murature esterne;
  • come è facile dedurre, tutte le componenti di questa somma non possono avere lo stesse valore economico e per calcolarlo con estrema precisione esistono due norme: il D.P.R. n. 138/98, allegato C e la UNI EN 15733/201. In pratica, i metri quadrati di ogni ambiente sono messi in relazione con la funzione dell’ambiente stesso e con il valore che questo assume all’interno dell’economia complessiva dell’abitazione.

I vani principali come cucina, soggiorno, salone e camere sono conteggiati al 100% e ciò significa che i metri quadrati fisicamente misurati combaceranno con i metri quadrati commerciali; i vani accessori o le pertinenze avranno un valore economico inferiore e a essi sarà associato un coefficiente più basso: ad esempio, per un box fuori terra, il coefficiente percentuale per il calcolo dei metri quadrati commerciali è pari al 50%, così se questo box ha una superficie di 30 metri quadrati, i metri quadrati commerciali saranno 30 x 50% ovvero 15 metri quadrati.

In sintesi, a cosa serve conoscere i metri quadrati commerciali di un immobile?

Semplicissimo! Sono utili a calcolare il valore economico di un immobile quando si vuole mettere in vendita.

Vi salutiamo scrivendo che la MQ Immobiliare di via Francesco Lo Jacono 10 di Palermo, tra i suoi servizi, effettua valutazioni gratuite degli immobili. Se ve ne serve una non esitate a chiamarci ai numeri 091/6259708 o 339/3669719!

A proposito di Cedolare Secca

Buon pomeriggio dalla MQ Immobiliare di Palermo!

Il nostro post settimanale è dedicato a un argomento noto, soprattutto, a chi si occupa di contratti di locazione, oggetto dei nostri contributi precedenti: la cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che permette l’applicazione di un’imposta sostitutiva sui contratti di affitto libero (quella meglio noto come “4+4”) e sui contratti di affitto a canone concordato (i cosiddetti “3+2”).

In particolare, essa consiste nell’applicazione di un’aliquota fissa e agevolata che sostituisce:

1) Irpef;

2) addizionali regionali Irpef;

3) addizionali comunali Irpef;

4) imposta di registro;

5) imposta di bollo di 16 euro.

Immagine1Che tipo di aliquota prevede?

Sugli affitti a canone libero si applica un’aliquota del 21% e un’aliquota del 10% per i contratti a canone concordato fino al biennio 2018-2019.

Per quali immobili si può applicare?

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. È esclusa la categoria catastale A10, associata a uffici o a studi privati.

Quali effetti ha sul reddito la cedolare secca?

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito solo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali come per la determinazione dell’Isee o la determinazione del reddito per essere considerato soggetti a carico.

Il comodato d’uso di un immobile

Il comodato è quel contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile perché questi se ne possa servire per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo poi di restituirlo.

Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito anche se non è esclusa la possibilità di far ricorso a un comodato “modale” o “oneroso” a patto che l’onere imposto non sia di una consistenza tale da far venir meno la natura tipica del contratto.

comodato-uso-gratuito-e1485264429101

Per quanto possa sembrare una modalità molto semplice per gestire determinati rapporti che si basano sulla fiducia e sulla cortesia, in realtà si tratta di una scelta contrattuale che può creare problematiche di non poco conto, se non altro sotto il profilo procedurale.

Se un contratto di comodato ha per oggetto un bene immobile, in particolare, e alla scadenza il comodatario non intende restituirlo, il comodante dovrà intraprendere un giudizio ordinario.

Quando il contratto di comodato ha raggiunto il termine, il bene dovrà essere restituito ma la legge prevede anche la possibilità per il comodante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiunto un urgente imprevisto bisogno.

Nel caso in cui il comodato non preveda una determinata durata la legge dispone che il comodatario debba restituire il bene non appena il comodante lo richiede.

Lo stesso diritto di richiedere la restituzione immediata sussiste nel caso di morte del comodatario. Il comodante in tal caso può chiedere agli eredi l’immediata restituzione anche se era stato stabilito un termine non ancora scaduto.

Il comodato d’uso, infine, a differenza degli altri quattro tipi di contratto, non richiede necessariamente la registrazione nei pubblici uffici.

Per quanto concerne l’aspetto fiscale, il comodatario è tenuto al pagamento della tassa sui rifiuti (TARI) e, in una percentuale che va dal 10 al 30 %, della tassa sui servizi indivisibili (TASI). L’IMU, invece, è totalmente a carico del comodante, in quanto proprietario del bene immobile.

Il contratto di locazione per studenti

Il contratto transitorio per studenti universitari è il quarto tipo di contratto di locazione che stiamo esaminando in queste settimane. Esso è un particolare tipo di contratto a uso transitorio, di cui abbiamo scritto due post fa (clicca QUI per saperne di più).

Con questo tipo di contratto, un locatore concede a uno studente universitario fuori sede, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi studio, il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo quantificato nel rispetto di quanto previsto da appositi accordi territoriali.

affitti-fotogramma-488

La durata minima di questo contratto è 6 mesi, mentre non può superare i 36 mesi.

Nel contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari deve essere obbligatoriamente specificato che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato.

È espressamente vietata la sublocazione.

Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore.
Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima.
Se il contratto è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente.