Non mi stancherò mai di ripetere che, per vendere il tuo immobile, il primo passo che devi compiere è necessariamente quello di valutarlo correttamente. Più volte in passato ho scritto di quanto sia importante l’attribuzione del giusto prezzo per poter vendere un qualsiasi immobile nel breve periodo, evitando così che si possa svalutare.
In questo post, voglio tornare brevemente sull’argomento per illustrarti il sistema di VALUTAZIONE SMART, il sistema di valutazione assai efficace, che ci permette di vendere immobili nel più breve tempo possibile.
Considera questo: avere un sistema di valutazione immobiliare è, quindi, di assoluta importanza; ma questo sistema non deve basarsi sull’improvvisazione o – peggio ancora – su di uno dei tanti software di valutazione che puoi trovare online e che non servono a nulla perché sono estremamente imprecisi (come ho dimostrato in questo articolo della mia newsletter che settimanalmente invio agli iscritti della mia lista).
Ovviamente, ti consiglio anche di diffidare dalle solite valutazioni effettuate dal 98% delle agenzie immobiliari, in cui il consulente vede l’immobile oggetto della valutazione, si fa dire le superfici dal proprietario, chiede quanto voglia realizzare – et voilà – nell’incredibile tempo di neanche 5 minuti, senza fare nessuna analisi di mercato, attribuisce il prezzo di vendita seduta stante! Salvo poi iniziare a chiamare il proprietario già dopo un paio di settimane per dirgli che l’immobile è caro e che quindi si deve inevitabilmente scendere di prezzo (magari se, anziché sparare cifre a casaccio con il solo intento di prendere l’incarico, avesse fatto un’analisi di mercato, sarebbe stato in grado di comunicare sin da subito una valutazione corretta e precisa…).
Assolutamente no! Un buon sistema di valutazione affidabile deve prevedere degli step ben definiti da seguire, tali da portare all’individuazione del REALE prezzo di vendita di un immobile, in modo da riuscire a vendere casa il prima possibile ed anche al maggior prezzo possibile di mercato. Sto parlando di un sistema di valutazione dotato di 6 passaggi ben definiti in cui si analizzano i diversi aspetti che incidono in una valutazione immobiliare, così come quello che uso io.
Entrando maggiormente nello specifico ecco in che cosa consiste la VALUTAZIONE SMART:
STEP 1
Il primo passaggio obbligato del nostro sistema di valutazione consiste nel prendere visione del tuo immobile, annotando come è fatto, la distribuzione interna, quali sono le sue pertinenze, l’anno di costruzione e di eventuale ristrutturazione, quale è lo stato degli impianti, quale è il contesto in cui si trova, a quanto ammontano le spese condominiali, e di tutte quelle altre caratteristiche che inevitabilmente incidono sul prezzo di vendita.
STEP 2
Al fine di effettuare una corretta valutazione, è necessario e fondamentale visionare anche tutta la documentazione riguardante l’immobile. Mi riferisco alle schede catastali per vedere se sono conformi allo stato di fatto o se sono state effettuate delle modifiche che dovranno essere obbligatoriamente sanate per procedere alla vendita. Le schede catastali, inoltre, mi serviranno per calcolare la superficie dell’immobile e delle sue pertinenze.
Un altro documento che dovrò acquisire è l’atto di provenienza dell’immobile; questo, in primis, per verificare chi sia l’effettivo proprietario, ma anche per verificare se l’unità immobiliare è pervenuta attraverso compravendita, successione oppure donazione.
Gli ultimi documenti di cui avrò bisogno per completare il secondo step della valutazione sono la certificazione energetica e l’attestazione di eventuali vincoli, servitù iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile.
STEP 3
Una volta visionato l’immobile ed acquisita la documentazione, non procedo con l’attribuzione del valore della casa, ma passo al calcolo della superficie commerciale. La superficie commerciale differisce da quella utile, nel senso che la prima è quella comprensiva di muri e di pertinenze rapportate con vari coefficienti di valutazione; la seconda riguarda il calpestabile.
ATTENZIONE: ricordati sempre che, quando vendi un immobile, tu stai vendendo la superficie commerciale, ed è su questa che si devono effettuare tutti i calcoli del caso.
STEP 4
Una volta individuate le caratteristiche e calcolata la superficie commerciale, entro nel vivo dell’analisi di mercato, cioè inizio ad analizzare le case simili che sono state vendute negli ultimi mesi nella stessa zona dell’immobile oggetto della valutazione, con i relativi tempi di vendita.
Ma aspetta, perché fare un’analisi di mercato della zona? Semplice, ricordati sempre che il prezzo di un immobile non lo fai tu e non lo stabilisce nessun agente immobiliare: il prezzo di una casa lo fa solamente il mercato. Piaccia o no è così!
Come agenzia di intermediazione immobiliare, abbiamo un registro delle vendite effettuate in cui annotiamo tutti i parametri utili e questo ci permette di avere un algoritmo di confronto quasi infallibile.
Ma la storia continua con lo…
STEP 5
Oltre a mettere a confronto la tua casa ancora da vendere con quelle simili già vendute, prendo in esame anche tutti quegli immobili presenti in zona – ed equiparabili al tuo – che sono ancora in vendita, analizzando da quanto tempo sono in vendita ed a quale prezzo.
Infatti, se un immobile è sul mercato da più di 6 mesi significa solamente una cosa: il prezzo di vendita non è congruo al mercato e, pertanto, deve essere rivisto se si vuole arrivare a vendere; questo è un dato di fatto incontrovertibile!
STEP 6
Dopo avere svolto queste analisi e, con la situazione del mercato ben chiara, allora e solamente allora potrò attribuire il valore di mercato all’immobile da vendere. A differenza della valutazioni fatte da altre agenzie a seduta stante e quindi imprecise, infatti, la nostra VALUTAZIONE SMART ti permetterà di vendere casa nel più breve tempo possibile perché il prezzo sarà congruo al mercato reale, senza illudere nessuno con valutazioni gonfiate al fine di prendere l’incarico e senza promesse inutili in quanto difficilissime da mantenere.
Potrebbe anche succedere che il prezzo che assegno al tuo immobile non corrisponda alle tue aspettative ma, come ho scritto prima, il prezzo non lo facciamo né io agente immobiliare, né tu proprietario, bensì il mercato; ed il mercato segue regole per lo più matematiche e, quindi, insindacabili per definizione!
CONCLUSIONE
Il grosso problema è che oggi il mercato è in una fase in cui i prezzi sono scesi di molto rispetto a come erano 10/15 anni fa; si può dire che il mercato – dopo un’esplosione di prezzi dovuta al passaggio lira/euro – si sia finalmente assestato su valori reali e credibili. Proprio perché la situazione – anche a causa della pandemia – è divenuta piuttosto caotica, è bene che ti affidi a degli specialisti se vuoi realizzare il massimo dalla vendita del tuo immobile.
Quindi, se hai bisogno della consulenza di un esperto e se desideri una valutazione reale, credibile e, soprattutto, SMART, al fine di vendere la tua casa nel breve periodo, chiamami ORA al 3393669719 oppure lasciami un commento qui sotto e ti risponderò il prima possibile.
Alla prossima!
PAOLO BONCI CONSULENTE IMMOBILIARE 